根據(jù)稅制改革的“十二五”規(guī)劃，公元2014年“營改增”步驟將進(jìn)入快車道，除目前的交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、郵政企業(yè)以外，建筑安裝業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”改革步驟必將進(jìn)一步加快并最終納入“營改增”范疇，在此形勢下，各地對土地增值稅清算力度無疑將進(jìn)一步加強(qiáng)和深化，因?yàn)橐坏��?shí)現(xiàn)“營改增”，“房地產(chǎn)增值稅”和“土地增值稅”將不可能同時并存，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將失去一大稅收收入來源。

建安、房地產(chǎn)行業(yè)近些年已成各地稅務(wù)機(jī)關(guān)主體稅種，占全部稅收收入任務(wù)的比例一般都50%以上，有的地方甚至高達(dá)80%，可以說土地增值稅清算力度的大小高低，直接決定了各地收入任務(wù)是否順利完成，未來的日子里，土地增值稅強(qiáng)化清算必將成為各地稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收工作重點(diǎn)！

此外，流動性資金緊缺（有的企業(yè)已經(jīng)因此轟然倒下）、房產(chǎn)稅開征風(fēng)聲鶴唳……形勢逼人，步步緊逼，房地產(chǎn)企業(yè)如何在這形勢下生存，特別是針對來勢洶洶的土地增值稅強(qiáng)化清算如何應(yīng)對？無疑是廣大開發(fā)商面臨的無法回避的一次嚴(yán)峻挑戰(zhàn)！

本課程以土地增值稅清算為專題，從教你如何清算入手，由淺入深，揭秘清算所涉及的所有政策與清算技巧、工程造價各部分的構(gòu)成、扣除項(xiàng)目金額計算的技巧、精裝修成本如何扣除以及如何利用現(xiàn)有的稅收政策進(jìn)行土地增值稅及其他稅種（營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅等等）的稅收規(guī)劃……如何從一步領(lǐng)先發(fā)展到步步領(lǐng)先？又如何傲立于嚴(yán)峻環(huán)境而不敗，本專題將為您揭開神秘的面紗并帶給您巨大的稅收收益。

第一部分：土地增值稅法規(guī)與最新政策解讀   

1、國五條出臺的背景、調(diào)控著力點(diǎn)、主要省市后續(xù)政策及效果如何分析

2、“十年九調(diào)、年年中央空調(diào)”之高房價奧秘揭秘

3、土地增值稅的納稅人和征稅對象是誰？小產(chǎn)權(quán)房、城中村改造中與村集體合建的住宅商鋪需要征收土地增值稅嗎？

4、土地增值稅的清算對象、清算條件和范圍有哪些？達(dá)到什么樣條件的開發(fā)商需要做土地增值稅清算，有什么辦法延遲清算嗎？

5、土地增值稅的計稅依據(jù)如何確定？土地增值稅的適用稅率和速算扣除數(shù)有幾級？土地增值稅的計算原理與計算方法有哪些？

6、土地增值稅收入確認(rèn)問題

（1）應(yīng)稅收入如何確認(rèn)

◇ 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？

◇ 銷售面積發(fā)生差錯存在補(bǔ)退款如何處理？

◇ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費(fèi)用要不要計算繳納土地增值稅？

◇ 代收代付的水電增容費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等如何處理？

◇ 開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷售？該如何處理？

◇ 地下車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？

◇ 將不能銷售的公共配套設(shè)施對外銷售了又該如何處理？

◇ 將自有的土地承包他人開發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理？

◇ 企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？ ◇ 各類拆遷補(bǔ)償、拆遷安置土地增值稅如何計算？

◇ 以上各種行為的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？

（2）不征稅收入如何確認(rèn)

◇ 將開發(fā)產(chǎn)品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅？

◇ 將土地和開發(fā)產(chǎn)品對外提供擔(dān)保、抵押是否需要繳納土地增值稅？

◇ 單位或個人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅？

◇ 什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？

◇ 房地產(chǎn)評估增值是否需要繳納土地增值稅？

◇ 以上各種行為的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？

（3）免稅收入如何確定

◇ 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售征免稅  

◇ 國家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅

◇ 因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅

◇ 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅

◇ 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅

◇ 合作建房的征免稅

◇ 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅

7、土地增值稅準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)問題

（1）準(zhǔn)予土地增值稅前扣除的確認(rèn)原則有哪些？已實(shí)際發(fā)生的成本支出是否都

可以作為計算扣除項(xiàng)目金額的依據(jù)？

（2）取得土地使用權(quán)所支付金額如何確認(rèn)？以地補(bǔ)路方式取得的土地成本如何確定？購買爛尾樓的成本能否加計扣除？以土地投資入股或者合作建房的土地成本如何確認(rèn)？

（3）房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確認(rèn)？每平方米的建安成本主要由哪些因素構(gòu)成？各地的建安平均造價如何？      

（4）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用如何確認(rèn)？向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出在何種情況下可以據(jù)實(shí)扣除？全部使用自有資金開發(fā)沒有發(fā)生利息支出的樓盤怎么辦？

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認(rèn)？清算后剩余樓盤再銷售時繳納的稅金

能否扣除？

（6）房地產(chǎn)企業(yè)的加計扣除如何確認(rèn)？

（7）轉(zhuǎn)讓舊房如何計算準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額？

第二部分：土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘

1、臨界點(diǎn)法：普通住宅的售價是否越高越好？

2、費(fèi)用轉(zhuǎn)移法：如何適當(dāng)?shù)匕压芾碣M(fèi)用、銷售費(fèi)用等支出資本化以擴(kuò)大成本？

3、收入分散法：精裝房與毛胚房銷售哪種方式更節(jié)稅？

4、建房方式法：如何變自建房為代建房而節(jié)約巨額的稅費(fèi)支出？

5、合作建房法：合作建房的奧秘何在？如何操作才能節(jié)約巨額的稅費(fèi)支出？

6、代收費(fèi)用法：燃?xì)赓M(fèi)、水電增容費(fèi)等代收的款項(xiàng)如何操作才是合適的？

7、股權(quán)轉(zhuǎn)讓法：名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)為土地轉(zhuǎn)讓是否涉及土地增值稅？

國稅函【2000】687號文件是否有效且普遍適用？

第三部分：專家現(xiàn)場開放時間，解答學(xué)員疑難問題。