《2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩大涉稅難題精準解析專題班》課程詳情
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C2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營形勢不好。房價下跌，銷售疲軟，現(xiàn)房積壓，資金極度短缺。涉稅方面有兩個大的難題，一是建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營改增步步走近，二是建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)第14次被列為稅收專項檢查的重點行業(yè)。
C面對越來越近的營改增，房地產(chǎn)企業(yè)有許多難題有待解決。例如營改增前的在建工程，由于甲供材料、接受建筑勞務沒有抵扣進項稅額，營改增后稅率為11%，會多交增值稅。商業(yè)地產(chǎn)租賃營改增之后如何繳納增值稅？已經(jīng)使用過的房產(chǎn)出售，營改增之后按11%計稅，因為沒有進項稅額與之配比會多交增值稅。主體完工的項目已經(jīng)取得了《商品房預售許可證》，何時出售對企業(yè)有利等等。


C自年初以來，我國GDP 增速放緩，稅收下滑，財政吃緊，全國稅收專項檢查視頻會議又一次把房地產(chǎn)企業(yè)列為檢查重點。難怪房地產(chǎn)企業(yè)抱怨：房地產(chǎn)企業(yè)是年年查、查年年。財政部、國家稅務總局下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號），明確了企業(yè)改制重組中的土地增值稅優(yōu)惠政策不適用房地產(chǎn)企業(yè)，該文件預示著應繳未交的土地增值稅3.6萬億元將再度被提上征管日程。
C 為宣傳普及營改增的稅法知識，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)盡快掌握營改增的操作方法，提前做好營改增的準備工作；幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好稅收專項檢查前的納稅自查，化解涉稅風險，我們特意舉辦此專題培訓，現(xiàn)誠邀您參加！


‖專題內(nèi)容‖
上 篇：“營改增”相關(guān)政策解讀與前期準備工作（第一天）
一：增值稅納稅人和扣繳義務人
1．營業(yè)稅改征增值稅試點納稅人的范圍？
2．如何確定境內(nèi)與境外的應稅服務？怎樣確定扣繳義務人？
3．單位采用承包、承租、掛靠經(jīng)營方式經(jīng)營的怎樣確定納稅人？
4．試點納稅人如何分類？劃分標準是什么？
5．怎樣辦理一般納稅人的登記手續(xù)？
二：應稅服務和勞務
1．房地產(chǎn)業(yè)營改增的征稅范圍包括哪些？
2．如何確定房地產(chǎn)業(yè)視同銷售？視同銷售的稅務處理方法。
3．房地產(chǎn)企業(yè)如何確認銷售收入？怎樣計算銷項稅額？
4．委托境外設(shè)計單位或個人進行規(guī)劃設(shè)計如何扣繳增值稅？
三：稅率和征收率
1．增值稅的稅率有幾檔？銷售房產(chǎn)、房產(chǎn)租賃的稅率是多少？
2．增值稅的征收率為3%，除小規(guī)模納稅人外哪些情況適用簡易辦法計稅？
四：應納稅額的計算
1．增值稅計稅方法分幾種？基本公式？
2．一般納稅人的計稅方法，具備什么條件可以選擇簡易計稅方法計稅？
3．房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計算銷項稅額？怎樣把含稅銷售額換算成不含稅銷售額？
4．什么是進項稅額？房地產(chǎn)企業(yè)在采購和接受勞務過程中如何核算進項稅額？
5．營改增后，增值稅專用發(fā)票的管理、使用、抵扣以及增值稅發(fā)票風險的控制方法。
6．增值稅扣稅憑證的認證和申報抵扣期限有何規(guī)定？
7．如何計算兼營業(yè)務不得抵扣的進項稅額？
8．增值稅價外費用的范圍？價外收費應關(guān)注的要點。
9．納稅人兼營不同稅率的應稅勞務和服務怎樣核算銷售額？
10．納稅人兼營營業(yè)稅勞務怎樣核算銷售額或營業(yè)額？
11．已經(jīng)開始預售或者竣工待售的房產(chǎn)試點期間出售如何納稅？
12．正在開發(fā)的在建項目試點期間出售如何納稅？
13．已經(jīng)出租的商業(yè)地產(chǎn)，合同尚未到期試點期間如何納稅？
14．試點期間簽訂租賃合同的商業(yè)地產(chǎn)如何納稅？
15．營改增之后企業(yè)出售舊房如何納稅？
16．甲供材料如何繳納增值稅？裝修工程甲供材料如何納稅？
17．開發(fā)項目中尚未出售的尾房試點期間如何納稅？
18．開發(fā)項目已經(jīng)取得了《商品房預售許可證》何時開始預售？
19．增值稅發(fā)票或抵扣聯(lián)丟失如何處理？
20．房地產(chǎn)一般納稅人購買應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其增值稅額可否抵扣？
五：納稅、扣繳義務發(fā)生時間和納稅地點
1．怎樣確定增值稅納稅義務發(fā)生時間？
2．怎樣確定增值稅的納稅地點？
3．納稅人發(fā)生增值稅應稅行為，納稅期限有何規(guī)定？
4．扣繳境外單位和個人的增值稅在哪里納稅？何時納稅？
六：征收管理
1．營業(yè)稅改征增值稅之后對于跨期業(yè)務應當如何處理？
2．營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合作伙伴？
3．一般納稅人選擇簡易辦法征稅可否開具增值稅專用發(fā)票？
4．哪些應稅服務不得開具增值稅專用發(fā)票？
5．小規(guī)模納稅人提供應稅勞務，如何為購買方開具增值稅專用發(fā)票？
6．納稅人購置增值稅稅控設(shè)備和技術(shù)維護費用如何抵減增值稅稅額？
七：增值稅的會計核算
1．增值稅會計科目的設(shè)置
2．一般納稅人進項稅額的會計處理
3．一般納稅人銷項稅額的會計處理
4．“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算體系有何影響？


下 篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅自查與稅務檢查應對策略（第二天）
一：營業(yè)稅涉稅風險控制要點
1．甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發(fā)票可否計入開發(fā)
成本？
2．裝飾勞務清包工怎樣繳納營業(yè)稅？
3．轉(zhuǎn)讓在建項目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項目后投資建設(shè)，建成后銷售如何納稅？
4．房地產(chǎn)企業(yè)以“拆一還一”方式安置被動遷戶，如何征收營業(yè)稅？
5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？
二：嚴格清算下的土地增值稅風險控制要點
1．怎樣確認房地產(chǎn)銷售收入總額？合同面積與實測面積不一致如何確認銷售收入
總額？
2．計算土地增值稅的“扣除項目金”包含哪些內(nèi)容？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)
費用？
3．土地增值稅清算時，契稅是否可以計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，契稅可否
計算30%的附加扣除額？
4．土地閑置費可否計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”？在計算土地增值稅時可否扣除？
5．土地增值稅清算時利息支出怎樣扣除？
6．什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的優(yōu)惠政策？
7．土地增值稅清算時可否將不同類型的房地產(chǎn)綜合計算繳納土地增值稅？
8．向個人支付的拆遷補償款憑何種憑證扣除？
9．怎樣確定土地增值稅的清算項目？
10．房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
11．房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標準住宅如何定價可以降低土地增值稅？
12．房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么差異？
13．取得土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費？
14．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅？
15．怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？
三：企業(yè)所得稅涉稅風險控制要點
1．怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？
2．開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應當怎樣分攤？
3．開發(fā)項目的營銷設(shè)施建造費怎樣核算？在計算土地增值稅時可否扣除？
4．如何按房產(chǎn)類別分配計算開發(fā)產(chǎn)品成本？
5．利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場怎樣核算計稅成本？
6．利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？房地產(chǎn)企業(yè)可否銷售利用人防工程
建造的車庫？應當怎樣妥善處理？
7．開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的成本費用應當怎樣處理？
8．開發(fā)產(chǎn)品銷售確認的原則和條件，已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時確認銷售收入？
9．何謂開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工？“預收賬款”何時轉(zhuǎn)作“主營業(yè)務收入”？
10．房地產(chǎn)企業(yè)以擴股方式取得土地使用權(quán)的，怎樣進行會計核算？
11．企事業(yè)單位、個人以分房為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的，房地產(chǎn)
企業(yè)怎樣確認收入？
12．企事業(yè)單位、個人以分紅利為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的應當
怎樣進行稅務處理？
13．房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得的土地使用權(quán)，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？
14．房地產(chǎn)企業(yè)以地換房方式取得房產(chǎn)的，怎樣確定房產(chǎn)的成本？
15．固定資產(chǎn)折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，怎樣正確計提折舊？
16．股權(quán)投資的股息、紅利所得怎樣納稅？股權(quán)投資損失可否在稅前扣除？
17．投資企業(yè)撤回或減少投資分得的資產(chǎn)怎樣進行稅務處理？
18．如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準予扣除？企業(yè)接受外部勞務派遣用工
支出如何稅前扣除？
19．企業(yè)自有房產(chǎn)裝修費如何在稅前扣除？
20．企業(yè)的業(yè)務招待費稅前扣除怎樣計算，計入哪個會計科目？
21．企業(yè)借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？
22．怎樣證明“不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的利息準予稅前扣除”？
23．怎樣利用售后回購業(yè)務為企業(yè)籌集資金？
24．房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用融資性售后回租擴大融資渠道？
25．何謂“混合投資”？如何利用混合投資業(yè)務擴大融資渠道？
26．稅法對防止資本弱化有何規(guī)定？如何把握關(guān)聯(lián)企業(yè)借款？
27．企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？
28．“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除？對總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征收
營業(yè)稅？
29．企業(yè)債務重組怎樣操作可以遞延納稅？


‖培訓對象‖各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導，項目負責人、財會稅收主管領(lǐng)導、財務總監(jiān)、稅務經(jīng)理、
納稅經(jīng)辦人員及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。
‖資 料‖本次專題配套講義、政策輯要與案例集資料。



《2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩大涉稅難題精準解析專題班》課程目的
☆ 學習房地產(chǎn)企業(yè)營改增的基本政策，納稅人身份選擇、計稅方法，稅率和征收率，進項稅
額的抵扣方法和法定憑證，納稅時間與地點，以及在建項目、竣工待售項目、商業(yè)地產(chǎn)出租等的過渡性稅收政策，為即將到來的營改增提前做好思想、組織、業(yè)務上的準備。
☆ 結(jié)合2015年稅收專項檢查方案，重點講解營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的自查要點和
風險化解方法。

《2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩大涉稅難題精準解析專題班》所屬分類
財務稅務

《2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩大涉稅難題精準解析專題班》所屬專題
稅務管理與籌劃、房地產(chǎn)行業(yè)培訓、房地產(chǎn)企業(yè)會計稅務培訓、房地產(chǎn)企業(yè)項目管理、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理、房地產(chǎn)人力資源、企業(yè)重組、房地產(chǎn)營銷、

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