樓市發(fā)展到現(xiàn)階段，單一業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)項(xiàng)目暴露出了住宅銷售受市場(chǎng)波動(dòng)大、商業(yè)地產(chǎn)資金回籠慢，業(yè)態(tài)單一等不足。更集約、更高效的都市綜合體模式逐漸成為中心城市的全新發(fā)展方向，這一集中多種業(yè)態(tài)的地產(chǎn)新勢(shì)力，基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能。
城市綜合體的出現(xiàn)是城市發(fā)展過程中的必然。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將是城市綜合體的開發(fā)之爭(zhēng)。無論是在一線城市還是二三線城市，城市綜合體大都處于城市中心地塊或區(qū)域中心交通樞紐的地方，很多城市由于城市綜合體的引進(jìn)，進(jìn)一步提升了商業(yè)中心地塊的價(jià)值。城市綜合體發(fā)展前景廣闊，一旦循環(huán)良好，不僅可以帶動(dòng)周圍商業(yè)發(fā)展，還能促進(jìn)整個(gè)城市的功能提升，甚至成為城市地標(biāo)性的建筑群體，依托其廣泛的社會(huì)影響力帶動(dòng)周邊乃至整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。


主題一：項(xiàng)目考察與解析（一天）
正大廣場(chǎng)
正大集團(tuán)在中國(guó)最大的
旗艦項(xiàng)目之一
樓盤類型：超大型購(gòu)物中心
建筑規(guī)模：總建筑面積達(dá)241，000平方米
開發(fā)商：泰國(guó)正大集團(tuán)附屬公司上海帝泰發(fā)展有限公司
項(xiàng)目介紹：位于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的核心地帶，同時(shí)也是上海新興的旅游中心，緊鄰東方明珠電視塔、海洋館、國(guó)際會(huì)議中心、香格里拉大酒店、金茂大廈和浦東濱江花園。由曾負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)美國(guó)洛城奧運(yùn)會(huì)和拉斯維加斯比拉潔奧度假酒店的聲譽(yù)全球的美國(guó)捷得國(guó)際建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)。

恒隆廣場(chǎng)
上海浦西最具代表性的商業(yè)建筑
樓盤類型：寫字樓、高檔百貨商店
建筑規(guī)模：占地30，788平方米
開 發(fā) 商：上海恒邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
項(xiàng)目簡(jiǎn)介：恒隆廣場(chǎng)高據(jù)上海最繁盛的商業(yè)匯點(diǎn)，位于靜安區(qū)南京西路,樓高288米, 66層,占地30788平方米,是上海浦西最宏偉的建筑物之一。恒隆廣場(chǎng)樓頂上的巨型燈光,高聳入云,與繁華旺盛的上海夜色互相輝映,成為上海最具代表性的建筑標(biāo)志。恒隆廣場(chǎng)獨(dú)占優(yōu)越地段、鼎足之勢(shì),可飽覽整個(gè)上海,極目國(guó)際口岸,成為外商進(jìn)駐的重點(diǎn)。

中信泰富廣場(chǎng)
集購(gòu)物休閑為一體的國(guó)際化、現(xiàn)代化的標(biāo)志性建筑物之一
樓盤類型：寫字樓、新式商場(chǎng)
建筑規(guī)模：34，500平方米的新式商場(chǎng)和 71，000 平方米的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓
開 發(fā) 商：中國(guó)國(guó)際信托投資（香港集團(tuán)）有限公司、太古地產(chǎn)有限公司和上海靜安城商貿(mào)總公司合資興建
項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位于上海最繁華的南京西路、江寧路口，毗鄰梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)，距波特曼麗思卡爾頓酒店、錦滄文華酒店等五星級(jí)豪華酒店僅一步之遙。交通極為便捷，公交線路四通八達(dá)。寫字樓為國(guó)際甲級(jí)水平，標(biāo)準(zhǔn)層面積約2,000平方米，適合任何室內(nèi)布局設(shè)計(jì)。開放式設(shè)計(jì)對(duì)大型寫字樓租戶極為適合。

上海新天地
領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳場(chǎng)所
樓盤類型：集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街
建筑規(guī)模：占地30，000平方米，建筑面積為60，000平方米
開 發(fā) 商：瑞安集團(tuán)
項(xiàng)目簡(jiǎn)介：一個(gè)具有上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，是以上海獨(dú)特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體。上海新天地就是由石庫門建筑與現(xiàn)代建筑組成的時(shí)尚休閑步行街，是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)。

主題二、城市綜合體的定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)（一天）
一 、城市綜合體綜述
1、 城市綜合體的組成與各元素分析
2、 不同規(guī)模的城市綜合體
3、 比較國(guó)際與國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
4、 國(guó)際國(guó)內(nèi)綜合體案例
二、城市綜合體的定位與規(guī)劃策略
1、 從定位到規(guī)劃、開發(fā)的奠基石
2、 商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃
3、 城市綜合體在一二三線城市開發(fā)規(guī)劃的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)
4、 案例分析
三、綜合體的規(guī)劃要點(diǎn)
1、 規(guī)劃定成敗
2、 規(guī)劃的方法論
1、 如何通過規(guī)劃創(chuàng)造效益
2、 如何通過規(guī)劃規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
3、 案例分析
四、重點(diǎn)空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)
1、 中庭
2、 總平面規(guī)劃
3、 商鋪格局
五、成功商業(yè)空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)
主題、主力店、動(dòng)線、布局、視覺設(shè)計(jì)、氣氛
1、 從設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的質(zhì)量管理到成本管理
2、多方案的成本控制案例
3、方案階段中，平、立、剖、總圖、總規(guī)及不同方面的成本管理
4、方案階段的成本管理要點(diǎn)

主題三 城市綜合體的招商與推廣（二天）
一、引言 —— 1776年3月，中國(guó)遭遇絕殺
1、商業(yè)連鎖反應(yīng)
2、商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別
3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作出發(fā)點(diǎn)
二、項(xiàng)目開發(fā)決策 —— 關(guān)于商業(yè)開發(fā)同生孩子的關(guān)系
1、被動(dòng)懷孕 —— 政策性立項(xiàng)
2、計(jì)劃懷孕 —— 主動(dòng)性開發(fā)
3、前期流程案例——筑巢引鳳與關(guān)門打狗
三、 項(xiàng)目定位
1、規(guī)劃陷阱——中國(guó)商業(yè)綜合體特點(diǎn)
2、商業(yè)項(xiàng)目各類型產(chǎn)品及套現(xiàn)解析
⑴公寓類產(chǎn)品 ⑵辦公類產(chǎn)品
⑶酒店類產(chǎn)品 ⑷商業(yè)類產(chǎn)品
⑸商業(yè)物業(yè)綜合體布局效率
3、商業(yè)業(yè)態(tài)類型
4、主力店及非主力店的互動(dòng)意義
5、詳解主力店 —— 會(huì)招主力店不等于會(huì)用主力店
6、1：6與6：1
7、主力店實(shí)操邏輯（一） —— 真相
8、主力店實(shí)操邏輯（二） —— 真相背后的真相
9、 顛覆規(guī)則 —— “形兵之極，至于無形”10、商業(yè)綜合體內(nèi)各業(yè)態(tài)的布局關(guān)系
11、商業(yè)物業(yè)是否應(yīng)該自持
12、詳解租金
⑴租金的構(gòu)成方式 ⑵租金水平金字塔
⑶收益組合 ⑷重兵器——流水倒扣的博弈營(yíng)銷
七、業(yè)務(wù)營(yíng)銷 —— 項(xiàng)目銷售
1、商業(yè)項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)
⑴住宅：越到現(xiàn)房越好賣
⑵商業(yè)：越到現(xiàn)房越難賣
2、商務(wù)銷售業(yè)務(wù)體搭建
3、商業(yè)銷售重點(diǎn)環(huán)節(jié)
4、不要低估通貨膨脹
八、業(yè)務(wù)相關(guān)方
1、淺析外部商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司在營(yíng)銷中的運(yùn)用
2、案例——BJ項(xiàng)目的前期失策，后期運(yùn)營(yíng)彌補(bǔ)
3、影子殺手——物業(yè)管理公司
4、是敵是友——專業(yè)顧問公司
九、政策渠道的利用方式
1、兵以詐立，以利動(dòng)，以分和為變者
2、以共贏的方式獲取支持
十、模擬操盤
1、項(xiàng)目可研論證
案例——TJ項(xiàng)目的前期三大失策對(duì)后期造成的蝴蝶效應(yīng)
13、詳解售價(jià)
⑴表面價(jià)差 ⑵實(shí)際定價(jià)方法
⑶商業(yè)散售可能出現(xiàn)的問題
14、城市綜合體操作節(jié)奏案例
四、主力店招商計(jì)劃不要被硬件斷送
1、想招主力店和能招主力店是兩回事
2、各布局位置業(yè)態(tài)功能確定
3、主力店重點(diǎn)設(shè)計(jì)條件
4、商業(yè)項(xiàng)目各功能設(shè)計(jì)同人體的關(guān)系
五、商業(yè)項(xiàng)目推廣
1、租賃客戶心理訴求
2、租賃客戶推廣模式
⑴推廣對(duì)象 ⑵推廣渠道 ⑶推廣難點(diǎn)
3、投資客戶心理訴求
4、投資客戶推廣模式
⑴推廣對(duì)象 ⑵推廣渠道 ⑶推廣難點(diǎn)
六、業(yè)務(wù)營(yíng)銷 —— 項(xiàng)目招商
1、商業(yè)租賃業(yè)務(wù)體搭建
2、商務(wù)合同談判要點(diǎn)
⑴租賃意向書解讀及控制 ⑵商務(wù)條款
⑶技術(shù)條款 ⑷常規(guī)談判周期
⑸合同陷阱 ⑹杠桿談判
3、談判流程案例——一場(chǎng)有關(guān)忽悠實(shí)力的較量
4、潛規(guī)則？規(guī)則！關(guān)于幕后交易
5、脆弱的紐帶——所謂戰(zhàn)略合作商
6、危險(xiǎn)談判性格
7、案例：某集團(tuán)談判決策流程


2、項(xiàng)目操作節(jié)點(diǎn) 3、策劃操作節(jié)點(diǎn)
4、招商操作節(jié)點(diǎn) 5、銷售操作節(jié)點(diǎn)
十一、案例分析：萬達(dá)歷程
第一階段：沈陽、長(zhǎng)春
第二階段：濟(jì)南、南昌、長(zhǎng)沙
第三階段：北京CBD
第四階段：北京石景山
有效復(fù)制階段：濟(jì)南萬達(dá)、太原萬達(dá)
十二、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的終極目的 —— 資產(chǎn)證券化
1、商業(yè)地產(chǎn)表象價(jià)值
2、商業(yè)地產(chǎn)深度價(jià)值
3、商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)是怎樣煉成的
十三、翻過頭來看真相
1、一只化裝成大熊貓的大貓熊
2、明知錯(cuò)誤為何冒進(jìn)
3、明修棧道，暗渡陳倉——到底什么在被復(fù)制
4、由于信息不對(duì)稱造成的錯(cuò)誤互學(xué)
十四、結(jié)語：商業(yè)地產(chǎn)下一代產(chǎn)品趨勢(shì)