【第一部分】
一、缺乏專業(yè)市調(diào)定位的失敗案例
1.上海老城隍廟豫城時(shí)尚案例（憑過往經(jīng)驗(yàn)定位，收獲失敗的苦果!）
2.上海中山公園龍之夢(mèng)案例（外行經(jīng)營(yíng)定位，走了彎路）

二、市場(chǎng)調(diào)查是商業(yè)項(xiàng)目定位前的必要“功課”
(一)如何控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量過程
1.檢查服務(wù)公司的項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量?jī)?nèi)容（有否項(xiàng)目計(jì)劃與時(shí)間內(nèi)容的責(zé)任到人）
2.檢查項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作內(nèi)容是否專業(yè)（專業(yè)度最強(qiáng)內(nèi)容）
(二)如何檢查項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容
1.檢查服務(wù)公司是如何編制市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃
2.檢查服務(wù)公司的市場(chǎng)調(diào)查工作的規(guī)范作業(yè)流程
(三)如何檢查市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施
第一：市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容
第二：市場(chǎng)調(diào)查方法
1.現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察
（一）如何看商圈
（二）如何看商場(chǎng)（案例：廣州太古匯、正佳廣場(chǎng)）
(四)市場(chǎng)調(diào)查方法與技巧
1.客單價(jià)、租金、商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額等調(diào)查的方式方法
2.酒店/辦公/公寓產(chǎn)品租售價(jià)格的調(diào)查方法
提醒：還可利用數(shù)據(jù)庫/服務(wù)過項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料。
3.問卷調(diào)查中消費(fèi)需求與特征的調(diào)研技巧
提醒：調(diào)查問卷不能千篇一律，要有個(gè)性、針對(duì)性。
4.調(diào)查結(jié)果整理與觀點(diǎn)歸納提煉的要領(lǐng)
提醒：調(diào)查結(jié)果整理是為市場(chǎng)研究報(bào)告提供依據(jù)的。
5.如何做深度訪談
6.如何做問卷調(diào)查
提醒：調(diào)查問卷發(fā)放范圍的設(shè)定（樣本采集的針對(duì)性、全面性、被訪者的年齡段）
7.如何做模擬招商
模擬招商的作用與方法
(五)檢驗(yàn)市場(chǎng)調(diào)查的質(zhì)量

三、《市場(chǎng)研究報(bào)告》應(yīng)該反映的內(nèi)容
(一)《市場(chǎng)研究報(bào)告》的編寫內(nèi)容與邏輯
(二)對(duì)開發(fā)商及項(xiàng)目地塊的理解與研究
第一模塊：投資商/開發(fā)商研究
第二模塊：項(xiàng)目地塊研究
第三模塊：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究
第四模塊：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究
1.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)空政策
2.整體發(fā)展水平/土地供應(yīng)/土地成交價(jià)/空置率
3.開發(fā)與投資/施工面積
4.銷售市場(chǎng)/銷售面積/銷售價(jià)格
5.當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)特殊規(guī)范
第五模塊：商業(yè)市場(chǎng)研究的重點(diǎn)（供應(yīng)市場(chǎng)、需求市場(chǎng)、發(fā)展空間）
第六模塊：其它物業(yè)市場(chǎng)的研究（住宅產(chǎn)品、公寓產(chǎn)品、酒店產(chǎn)品、辦公產(chǎn)品）
1.投資者分析
2.影響公寓投資行為因素
3.公寓投資者配套設(shè)施偏好
第七模塊：借鑒案例的研究
1.實(shí)施招商最重要的是把握商家的需求
2.城市中不同商圈性質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值具有很大差別。
3.判斷商業(yè)價(jià)值的三個(gè)核心關(guān)鍵詞：區(qū)位+交通+人口

【第二部分】
一、什么樣的商業(yè)項(xiàng)目容易招商？
這樣的商業(yè)不愁招商-對(duì)常州武進(jìn)區(qū)吾悅廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目的點(diǎn)評(píng)。
一個(gè)地級(jí)市區(qū)級(jí)商圈項(xiàng)目為何能招入ZARA等輕奢品牌？
1、城市等級(jí)與商圈性質(zhì)決定了招商的難易程度
商家是否愿被招商的模擬驗(yàn)證：
省會(huì)城市市級(jí)商圈模擬招商的結(jié)果
地級(jí)市區(qū)級(jí)商圈模擬招商的結(jié)果
縣級(jí)市社區(qū)商圈（1）模擬招商的結(jié)果
縣級(jí)市社區(qū)商圈（2）模擬招商的結(jié)果
2、經(jīng)營(yíng)商家的開店計(jì)劃決定了是否能夠進(jìn)入該城市
（1）經(jīng)營(yíng)商家在該城市是否有布點(diǎn)的計(jì)劃
（2）你的商業(yè)項(xiàng)目是否符合商家的要求（含經(jīng)營(yíng)者關(guān)注重點(diǎn)）

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)營(yíng)運(yùn)流程
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)各階段的工作內(nèi)容：
第一、土地獲取階段9項(xiàng)工作
第二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段6項(xiàng)工作
第三、開工準(zhǔn)備階段6項(xiàng)工作
第四、開工建設(shè)階段7項(xiàng)工作
第五、開盤準(zhǔn)備階段3項(xiàng)工作
第六、開盤銷售階段3項(xiàng)工作
第七、工程建設(shè)階段20項(xiàng)工作
第八、竣工入住階段8項(xiàng)工作
第九、售后及移交階段9項(xiàng)工作

三、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的六大營(yíng)運(yùn)管理職能與內(nèi)容
（一）商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的六大營(yíng)運(yùn)管理職能
1.1.返租/招商/商家品牌更換等5項(xiàng)職能
2.租賃/入駐審核管理5項(xiàng)管理職能
3.市場(chǎng)營(yíng)銷管理4項(xiàng)管理職能
4.商業(yè)服務(wù)管理5項(xiàng)管理職能
5.行政事務(wù)管理4項(xiàng)管理職能
6.物業(yè)管理5項(xiàng)管理職能
（二）商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的六大服務(wù)管理內(nèi)容
1.1.租賃/返租6大服務(wù)管理內(nèi)容
2.租賃/入駐審核7大服務(wù)管理內(nèi)容
3.市場(chǎng)營(yíng)銷4大服務(wù)管理內(nèi)容
4.商業(yè)服務(wù)7大服務(wù)管理內(nèi)容
5.行政事務(wù)4大服務(wù)管理內(nèi)容
6.物業(yè)服務(wù)7大服務(wù)管理內(nèi)容

四、招商工作的四大管理階段
（一）招商前對(duì)項(xiàng)目的理解階段
第一階段的3項(xiàng)主要工作內(nèi)容（招商前對(duì)項(xiàng)目的理解階段）
第二階段的8項(xiàng)主要工作內(nèi)容（招商的組織準(zhǔn)備階段）
第三階段的3項(xiàng)主要工作內(nèi)容（項(xiàng)目的招商執(zhí)行階段）
第四階段的2項(xiàng)主要工作內(nèi)容（商家進(jìn)場(chǎng)裝修階段）
（二）招商與經(jīng)營(yíng)管理的階段與工作實(shí)施步驟
第一階段：項(xiàng)目理解階段
市場(chǎng)調(diào)研的目的（含市場(chǎng)調(diào)研成果）：
通過人口及消費(fèi)結(jié)構(gòu)、城市商業(yè)狀況、同類競(jìng)爭(zhēng)分析以確定目標(biāo)客層和商品檔次的調(diào)查，尋找商圈中亮點(diǎn)和空白，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，打造本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
[第一項(xiàng)工作]：對(duì)項(xiàng)目建筑指標(biāo)的解讀--限制條件與局限性
1.項(xiàng)目地塊的建筑指標(biāo)有哪些限制條件，對(duì)招商有哪些局限。
2.項(xiàng)目地塊的建筑指標(biāo)是否符合主力商家的要求，有否改變的可能性。
案例一：山東濟(jì)南英雄山路項(xiàng)目（地塊產(chǎn)品的調(diào)整方案）
[第二項(xiàng)工作]：對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)市調(diào)與定位的理解
市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容（6項(xiàng)）
附：商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容一覽表
[第三項(xiàng)工作]：如何做好品牌落位工作
1.品牌落位的思路與方法
2.確定品牌落位圖，形成商鋪布局平面圖
3.品牌落位案例介紹：城開“世紀(jì)之門”項(xiàng)目案例、唐山鐵路樓項(xiàng)目案例
[第四項(xiàng)工作]：對(duì)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與（修改與調(diào)整）
第二階段：組織準(zhǔn)備階段
[第一項(xiàng)工作]：項(xiàng)目招商經(jīng)營(yíng)管理前的組織準(zhǔn)備
1.建立招商組織
2.招聘與培訓(xùn)招商人員
[第二項(xiàng)工作]：項(xiàng)目招商經(jīng)營(yíng)管理前的工作準(zhǔn)備
第三階段：商執(zhí)行階段（含招商技巧）
[第一項(xiàng)工作]：準(zhǔn)備招商洽談工作的內(nèi)容--招商洽談的工作內(nèi)容
[第二項(xiàng)工作]：確定招商的方式--五種招商方式的選擇
[第三項(xiàng)工作]：招商計(jì)劃實(shí)施期--招商計(jì)劃實(shí)施（含招商目的與方式）
第四階段：進(jìn)場(chǎng)裝修階段
[第一項(xiàng)工作]：經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)場(chǎng)裝修的審核--商戶進(jìn)場(chǎng)裝修的審核內(nèi)容
第二項(xiàng)工作：經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)場(chǎng)裝修的實(shí)施
附：商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司關(guān)于經(jīng)營(yíng)商家辦理入駐手續(xù)的流程圖

五、招商實(shí)施步驟中的重點(diǎn)工作（每一步驟的重點(diǎn)工作詳細(xì)解說）
1.招商實(shí)施步驟
步驟一：招商工作的前期調(diào)研準(zhǔn)備階段
步驟二：招商方案的設(shè)計(jì)策劃階段
步驟三：招商實(shí)施籌備階段
步驟四：招商實(shí)施階段
步驟五：進(jìn)場(chǎng)裝修階段
1.招商成果的衡定標(biāo)準(zhǔn)
2.招商租金的測(cè)算思路與方法（含一般商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的租金水平）
3.超市賣場(chǎng)對(duì)購物中心的作用
4.百貨對(duì)購物中心的作用

六、商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)各階段的關(guān)注要點(diǎn)
（一）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的關(guān)注要點(diǎn)
1.方案設(shè)計(jì)階段關(guān)注4個(gè)要點(diǎn)
2.擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段注4個(gè)要點(diǎn)
3.施工圖設(shè)計(jì)階段注5個(gè)要點(diǎn)
4.外立面設(shè)計(jì)階段注4個(gè)要點(diǎn)
（二）招商啟動(dòng)階段的關(guān)注要點(diǎn)
（三）工程施工建設(shè)階段的關(guān)注要點(diǎn)
（四）招商實(shí)施階段的關(guān)注要點(diǎn)
（五）商家進(jìn)場(chǎng)裝修階段的關(guān)注要點(diǎn)

七、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作內(nèi)容