【學(xué)員對(duì)象】

　　房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、會(huì)計(jì)等;各國(guó)稅、地稅、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所相關(guān)人員及財(cái)稅專業(yè)人士

　　【課程大綱】

　　第一部分：房地產(chǎn)全程各階段納稅籌劃解析

　　(一)房地產(chǎn)公司設(shè)立環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

　　(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析

　　(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的不同方式

　　1、購(gòu)買土地使用權(quán)

　　2、購(gòu)買整體資產(chǎn)

　　3、購(gòu)買股權(quán)

　　4、合并

　　5、分立購(gòu)買股權(quán)

　　(四)不同方式取得土地稅負(fù)比較分析及籌劃

　　1、出讓招拍掛方式

　　2、拆遷方式取得土地使用權(quán)

　　3、前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作

　　4、前期報(bào)批報(bào)建階段涉及稅收及籌劃

　　(五)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

　　1、開發(fā)成本核算內(nèi)容

　　2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本對(duì)象的確定

　　3、土地征用及拆遷補(bǔ)償

　　4、前期工程費(fèi)

　　5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算注意問題

　　6、建筑安裝工程費(fèi)

　　7、配套設(shè)施費(fèi)

　　8、開發(fā)間接費(fèi)

　　9、其他有關(guān)注意問題

　　10、項(xiàng)目開發(fā)方式

　　第二部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目清盤清算與注銷

　　1、房地產(chǎn)項(xiàng)目清算、注銷的法律規(guī)定:國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)解析

　　2、房地產(chǎn)項(xiàng)目清算、注銷的會(huì)計(jì)處理

　　3、房地產(chǎn)項(xiàng)目清算、注銷的稅務(wù)處理

　　4、房地產(chǎn)項(xiàng)目清算中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

　　第三部分：企業(yè)高管必須知道的稅務(wù)稽查事兒

　　(一)2015年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查形勢(shì)

　　(二)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)稅收案件檢查標(biāo)準(zhǔn)案例解析

　　(三)稽查案件的三種類型

　　1、精心策劃型 2、明目張膽型 3、政策不清型

　　(四)稽查案件的法律責(zé)任(納稅人的終極責(zé)任)
第四部分：投資稅務(wù)稽查篇

　　(一)投資模式的選擇

　　(二)現(xiàn)金投資稅務(wù)稽查

　　(三)部分非貨幣性資產(chǎn)投資稅務(wù)稽查

　　(四)資產(chǎn)收購(gòu)與股權(quán)收購(gòu)

　　第五部分：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)稅務(wù)稽查篇

　　第六部分：股息紅利與股權(quán)轉(zhuǎn)讓篇

　　1、法人與自然人股東稅務(wù)稽查解析

　　2、非居民個(gè)人與法人稅務(wù)稽查問題解析

　　3、未分配利潤(rùn)(盈余公積)轉(zhuǎn)增資本稅務(wù)稽查

　　4、資本公積(溢價(jià))轉(zhuǎn)增資本問題

　　5、其他資本公積轉(zhuǎn)增資本問題

　　6、股權(quán)轉(zhuǎn)讓能否扣除享有未分配利潤(rùn)和盈余公積?

　　7、間接轉(zhuǎn)讓股權(quán)與國(guó)稅函【2009】698號(hào)文件

　　8、轉(zhuǎn)讓股權(quán)合同的稅收簽訂技巧

　　9、購(gòu)買股權(quán)的稅務(wù)稽查問題解析(關(guān)于股權(quán)溢價(jià)處理)

　　10、股權(quán)投資損失的稅務(wù)處理

　　第七部分：稅務(wù)稽查知己知彼篇

　　(一)突擊調(diào)賬方式(4種)

　　1、突擊調(diào)賬，分進(jìn)合擊 2、欲擒故縱，引蛇出洞

　　3、內(nèi)線指引，輕松獲取 4、內(nèi)賬外查，追蹤朔源

　　(二)稽查分析方法(6種)

　　1、稅負(fù)分析法 2、投入產(chǎn)出比法

　　3、發(fā)票比例分析法 4、虛開發(fā)票分析法

　　5、現(xiàn)金流分析法 6、綜合分析法

　　第八部分：稅務(wù)稽查之知己知彼篇

　　(一)稅務(wù)稽查的四個(gè)環(huán)節(jié)

　　1、選案環(huán)節(jié)(為什么查我?)

　　2、稽查實(shí)施環(huán)節(jié)(企業(yè)接觸的稽查人員)

　　3、審理環(huán)節(jié)(負(fù)責(zé)定案)

　　4、執(zhí)行環(huán)節(jié)(執(zhí)行或強(qiáng)制執(zhí)行)

　　(二)接受稽查可能接觸的稅務(wù)文書

　　第九部分：稅務(wù)稽查危機(jī)公關(guān)篇

　　(一)政策解釋法 (二)案例解釋法

　　(三)法律位階抗辯法 (四)避免定性偷稅法

　　(五)尋找稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)任法 (六)實(shí)質(zhì)重于形式法

　　(七)審時(shí)度勢(shì)法 (八)法律救濟(jì)法

　　【培訓(xùn)核心問題】

　　第一階段 籌建立項(xiàng)階段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)（僅列部分）

　　l1、招拍掛形式取得的土地需要繳納耕地占用稅嗎？

　　l2、招拍掛形式取得的土地契稅繳納有什么風(fēng)險(xiǎn)或隱患？

　　l3、招拍掛附加的紅線外道路、公園等工程能否作為土地成本或開發(fā)成本處理？

　　l4、招拍掛形式取得的土地何時(shí)開始繳納土地使用稅，何時(shí)終止繳納？

　　l5、招拍掛取得土地要不要繳納印花稅？

　　l6、土地出讓金返還會(huì)涉及哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)，該如何規(guī)劃才能規(guī)避？

　　l7、以地補(bǔ)路取得的土地成本怎么確認(rèn)？

　　l8、購(gòu)買爛尾樓（在建工程或在建項(xiàng)目）的土地成本或開發(fā)成本如何確認(rèn)？能否享受差額征稅待遇？

　　l9、通過合作建房取得的土地成本如何確認(rèn)？合作建房的納稅規(guī)劃空間有多大？

　　l10、通過購(gòu)買股權(quán)取得的土地成本如何確認(rèn)？有沒有涉及到土地增值稅等稅收風(fēng)險(xiǎn)？

　　l11、委托代建房有什么稅收風(fēng)險(xiǎn)？納稅規(guī)劃的空間有多大？

　　l12、城中村改造、拆遷安置補(bǔ)償稅務(wù)上如何認(rèn)定和處理？

　　第二階段 開發(fā)建設(shè)階段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)（僅列部分）

　　l1、支付給境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人的設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)涉及哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？

　　l2、“甲供材”工程取得的票據(jù)能否直接列支開發(fā)成本？需不需要“換票”或補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅等？

　　l3、園林綠化該取得什么票據(jù)？如何規(guī)劃可以獲得稅收的最大利益？

　　l4、建安工程的造價(jià)可否無限擴(kuò)大？有何技巧

　　l5、工程違約金支出能否列支開發(fā)成本？

　　l6、改變規(guī)劃或推倒重建所發(fā)生的支出能否作為開發(fā)成本處理？

　　l7、開發(fā)期間發(fā)生的借款利息能否作為開發(fā)間接費(fèi)用處理？

　　第三階段 銷售運(yùn)營(yíng)階段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)（僅列部分）

　　l1、取得的訂金、定金、VIP、誠(chéng)意金、保證金等需要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅嗎？

　　l2、沒有產(chǎn)權(quán)的儲(chǔ)藏室、車位/庫銷售稅收上如何認(rèn)定和納稅？

　　l3、“買一贈(zèng)一”附贈(zèng)的汽車、車庫、家電、家具等如何納稅？

　　l4、售后回租或回購(gòu)有什么稅收風(fēng)險(xiǎn)，該如何規(guī)劃？

　　l5、精裝房銷售稅收怎么處理，有什么技巧？

　　l6、給老業(yè)主帶新業(yè)主的傭金以及免物業(yè)費(fèi)等涉及什么稅收風(fēng)險(xiǎn)？

　　l7、以房屋抵頂債務(wù)怎么納稅？

　　l8、以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物或構(gòu)筑物的如何征收營(yíng)業(yè)稅？

　　l9、單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但未辦理土地使用權(quán)證的過戶登記，是否要納稅？

　　l10、單位或個(gè)人無償將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)贈(zèng)予給其他單位或個(gè)人的行為是否納稅？

　　第四階段 清算注銷階段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)（僅列部分）

　　l1、銷售達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)的樓盤必須或會(huì)被要求做土地增值稅清算？如何規(guī)劃延后清算

　　l2、土地增值稅清算的清算單位如何確定？有何技巧

　　l3、土地增值稅清算對(duì)扣除憑證有何要求？清算后又發(fā)生的成本費(fèi)用該如何處理？

　　l4、土地增值稅的不征稅收入、免稅收入有哪些？如何進(jìn)行納稅規(guī)劃才能取得利益最大化

　　l5、土地增值稅的視同銷售有哪些？買一贈(zèng)一需要確認(rèn)土地增值稅收入嗎

　　l6、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費(fèi)用可否計(jì)入開發(fā)成本，能否享受加計(jì)扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

　　l7、房地產(chǎn)的土地取得成本如何確定？

　　l8、房地產(chǎn)的開發(fā)成本如何確定？企業(yè)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的支出能否作為開發(fā)成本予以扣除？

　　l9、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用如何確定？沒有發(fā)生利息支出、既有銀行利息又有其他利息支出的情況下該如何處理？

　　l10、房地產(chǎn)企業(yè)不能享受加計(jì)扣除待遇的情形有哪些？將未售房轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后出售能享受加計(jì)扣除待遇嗎？

　　l11、在什么情況下房地產(chǎn)企業(yè)可以預(yù)提部分成本稅前扣除？

　　l12、房地產(chǎn)企業(yè)注銷前由于多預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅怎么處理，能不能退稅？