【學員對象】

　　房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、財務總監(jiān)、財務經(jīng)理、稅務經(jīng)理、會計等;各國稅、地稅、會計師事務所、稅務師事務所相關人員及財稅專業(yè)人士

　　【課程大綱】

　　第一部分：房地產(chǎn)全程各階段納稅籌劃解析

　　(一)房地產(chǎn)公司設立環(huán)節(jié)的稅務籌劃

　　(二)房地產(chǎn)項目取得土地使用權環(huán)節(jié)涉及稅種分析

　　(三)房地產(chǎn)項目取得轉(zhuǎn)讓土地使用權的不同方式

　　1、購買土地使用權

　　2、購買整體資產(chǎn)

　　3、購買股權

　　4、合并

　　5、分立購買股權

　　(四)不同方式取得土地稅負比較分析及籌劃

　　1、出讓招拍掛方式

　　2、拆遷方式取得土地使用權

　　3、前期報批報建準備工作

　　4、前期報批報建階段涉及稅收及籌劃

　　(五)房地產(chǎn)項目施工建設階段稅務籌劃

　　1、開發(fā)成本核算內(nèi)容

　　2、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本對象的確定

　　3、土地征用及拆遷補償

　　4、前期工程費

　　5、基礎設施費核算注意問題

　　6、建筑安裝工程費

　　7、配套設施費

　　8、開發(fā)間接費

　　9、其他有關注意問題

　　10、項目開發(fā)方式

　　第二部分：房地產(chǎn)項目清盤清算與注銷

　　1、房地產(chǎn)項目清算、注銷的法律規(guī)定:國家稅務總局公告2010年第29號解析

　　2、房地產(chǎn)項目清算、注銷的會計處理

　　3、房地產(chǎn)項目清算、注銷的稅務處理

　　4、房地產(chǎn)項目清算中的稅務風險規(guī)避策略

　　第三部分：企業(yè)高管必須知道的稅務稽查事兒

　　(一)2015年房地產(chǎn)稅務稽查形勢

　　(二)稅務機關對房地產(chǎn)稅收案件檢查標準案例解析

　　(三)稽查案件的三種類型

　　1、精心策劃型 2、明目張膽型 3、政策不清型

　　(四)稽查案件的法律責任(納稅人的終極責任)
第四部分：投資稅務稽查篇

　　(一)投資模式的選擇

　　(二)現(xiàn)金投資稅務稽查

　　(三)部分非貨幣性資產(chǎn)投資稅務稽查

　　(四)資產(chǎn)收購與股權收購

　　第五部分：生產(chǎn)經(jīng)營稅務稽查篇

　　第六部分：股息紅利與股權轉(zhuǎn)讓篇

　　1、法人與自然人股東稅務稽查解析

　　2、非居民個人與法人稅務稽查問題解析

　　3、未分配利潤(盈余公積)轉(zhuǎn)增資本稅務稽查

　　4、資本公積(溢價)轉(zhuǎn)增資本問題

　　5、其他資本公積轉(zhuǎn)增資本問題

　　6、股權轉(zhuǎn)讓能否扣除享有未分配利潤和盈余公積?

　　7、間接轉(zhuǎn)讓股權與國稅函【2009】698號文件

　　8、轉(zhuǎn)讓股權合同的稅收簽訂技巧

　　9、購買股權的稅務稽查問題解析(關于股權溢價處理)

　　10、股權投資損失的稅務處理

　　第七部分：稅務稽查知己知彼篇

　　(一)突擊調(diào)賬方式(4種)

　　1、突擊調(diào)賬，分進合擊 2、欲擒故縱，引蛇出洞

　　3、內(nèi)線指引，輕松獲取 4、內(nèi)賬外查，追蹤朔源

　　(二)稽查分析方法(6種)

　　1、稅負分析法 2、投入產(chǎn)出比法

　　3、發(fā)票比例分析法 4、虛開發(fā)票分析法

　　5、現(xiàn)金流分析法 6、綜合分析法

　　第八部分：稅務稽查之知己知彼篇

　　(一)稅務稽查的四個環(huán)節(jié)

　　1、選案環(huán)節(jié)(為什么查我?)

　　2、稽查實施環(huán)節(jié)(企業(yè)接觸的稽查人員)

　　3、審理環(huán)節(jié)(負責定案)

　　4、執(zhí)行環(huán)節(jié)(執(zhí)行或強制執(zhí)行)

　　(二)接受稽查可能接觸的稅務文書

　　第九部分：稅務稽查危機公關篇

　　(一)政策解釋法 (二)案例解釋法

　　(三)法律位階抗辯法 (四)避免定性偷稅法

　　(五)尋找稅務機關責任法 (六)實質(zhì)重于形式法

　　(七)審時度勢法 (八)法律救濟法

　　【培訓核心問題】

　　第一階段 籌建立項階段的涉稅風險（僅列部分）

　　l1、招拍掛形式取得的土地需要繳納耕地占用稅嗎？

　　l2、招拍掛形式取得的土地契稅繳納有什么風險或隱患？

　　l3、招拍掛附加的紅線外道路、公園等工程能否作為土地成本或開發(fā)成本處理？

　　l4、招拍掛形式取得的土地何時開始繳納土地使用稅，何時終止繳納？

　　l5、招拍掛取得土地要不要繳納印花稅？

　　l6、土地出讓金返還會涉及哪些稅收風險，該如何規(guī)劃才能規(guī)避？

　　l7、以地補路取得的土地成本怎么確認？

　　l8、購買爛尾樓（在建工程或在建項目）的土地成本或開發(fā)成本如何確認？能否享受差額征稅待遇？

　　l9、通過合作建房取得的土地成本如何確認？合作建房的納稅規(guī)劃空間有多大？

　　l10、通過購買股權取得的土地成本如何確認？有沒有涉及到土地增值稅等稅收風險？

　　l11、委托代建房有什么稅收風險？納稅規(guī)劃的空間有多大？

　　l12、城中村改造、拆遷安置補償稅務上如何認定和處理？

　　第二階段 開發(fā)建設階段的涉稅風險（僅列部分）

　　l1、支付給境外機構或個人的設計費、咨詢費涉及哪些稅收風險？

　　l2、“甲供材”工程取得的票據(jù)能否直接列支開發(fā)成本？需不需要“換票”或補交營業(yè)稅等？

　　l3、園林綠化該取得什么票據(jù)？如何規(guī)劃可以獲得稅收的最大利益？

　　l4、建安工程的造價可否無限擴大？有何技巧

　　l5、工程違約金支出能否列支開發(fā)成本？

　　l6、改變規(guī)劃或推倒重建所發(fā)生的支出能否作為開發(fā)成本處理？

　　l7、開發(fā)期間發(fā)生的借款利息能否作為開發(fā)間接費用處理？

　　第三階段 銷售運營階段的涉稅風險（僅列部分）

　　l1、取得的訂金、定金、VIP、誠意金、保證金等需要繳納營業(yè)稅、土地增值稅嗎？

　　l2、沒有產(chǎn)權的儲藏室、車位/庫銷售稅收上如何認定和納稅？

　　l3、“買一贈一”附贈的汽車、車庫、家電、家具等如何納稅？

　　l4、售后回租或回購有什么稅收風險，該如何規(guī)劃？

　　l5、精裝房銷售稅收怎么處理，有什么技巧？

　　l6、給老業(yè)主帶新業(yè)主的傭金以及免物業(yè)費等涉及什么稅收風險？

　　l7、以房屋抵頂債務怎么納稅？

　　l8、以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物或構筑物的如何征收營業(yè)稅？

　　l9、單位和個人轉(zhuǎn)讓土地使用權，但未辦理土地使用權證的過戶登記，是否要納稅？

　　l10、單位或個人無償將不動產(chǎn)或土地使用權贈予給其他單位或個人的行為是否納稅？

　　第四階段 清算注銷階段的涉稅風險（僅列部分）

　　l1、銷售達到什么標準的樓盤必須或會被要求做土地增值稅清算？如何規(guī)劃延后清算

　　l2、土地增值稅清算的清算單位如何確定？有何技巧

　　l3、土地增值稅清算對扣除憑證有何要求？清算后又發(fā)生的成本費用該如何處理？

　　l4、土地增值稅的不征稅收入、免稅收入有哪些？如何進行納稅規(guī)劃才能取得利益最大化

　　l5、土地增值稅的視同銷售有哪些？買一贈一需要確認土地增值稅收入嗎

　　l6、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

　　l7、房地產(chǎn)的土地取得成本如何確定？

　　l8、房地產(chǎn)的開發(fā)成本如何確定？企業(yè)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施等基礎設施和公共配套設施的支出能否作為開發(fā)成本予以扣除？

　　l9、房地產(chǎn)開發(fā)費用如何確定？沒有發(fā)生利息支出、既有銀行利息又有其他利息支出的情況下該如何處理？

　　l10、房地產(chǎn)企業(yè)不能享受加計扣除待遇的情形有哪些？將未售房轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后出售能享受加計扣除待遇嗎？

　　l11、在什么情況下房地產(chǎn)企業(yè)可以預提部分成本稅前扣除？

　　l12、房地產(chǎn)企業(yè)注銷前由于多預征土地增值稅導致多繳企業(yè)所得稅怎么處理，能不能退稅？