【課程背景】
按計劃營改增將于2015年基本實現(xiàn)全覆蓋。針對營改增擴圍，國家稅務(wù)總局局長王軍在全國稅務(wù)工作會議上也表示，將縝密細致做好營業(yè)稅改征增值稅擴圍，并把營改增改革范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，力爭全面完成營改增任務(wù)。一語激起千層浪，營改增的話題一度成為2015年初各大媒體的頭條熱點話題。增值稅與營業(yè)稅處理究竟有什么不同點？營改值對成本又有哪些影響？
2 房地產(chǎn)公司的開發(fā)流程對財務(wù)管理及稅收籌劃有什么特殊的影響？
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本成為僅次于建安成本的第二大營運成本，即便如此，房地產(chǎn)公司的財務(wù)也在稅務(wù)稽查面前屢敗屢戰(zhàn)。怎樣才能依法納稅、合理籌劃？如何反稽查，稽查的主要手段有哪些？如何避稅而又規(guī)避刑事責(zé)任？房地產(chǎn)集團公司的稅收風(fēng)險管控點再哪里？

【課程價值】
本課程將帶領(lǐng)學(xué)員充分了解當(dāng)前房地產(chǎn)方面稅收的熱點、難點、重點法規(guī)以及稅務(wù)稽查要點、風(fēng)險等方面的問題，使學(xué)員掌握房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程，在熟悉業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上掌握企業(yè)成本各種控制方法與手段，有成本控制轉(zhuǎn)化成本經(jīng)營，優(yōu)化企業(yè)各項管理決策。


【課程大綱】
第一章房地產(chǎn)開發(fā)流程與涉稅簡介
第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介
第二節(jié)房地產(chǎn)公司涉稅簡介
第三節(jié)房地產(chǎn)營改增專題
一、房地產(chǎn)營改值政策梳理
（一）房地產(chǎn)“營改增”涉及的稅率和征收率
（二）房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的納稅地點
（三）增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證期限和抵扣期限
（四）增值稅專用發(fā)票丟失的處理
（五）房地產(chǎn)企業(yè)進項稅金抵扣的幾種規(guī)定
1、進項轉(zhuǎn)出與視同銷售的區(qū)別
2、沒有銷售清單的專用發(fā)票不得扣除
3、“對開發(fā)票”不能抵扣進項稅金
（六）營改增房地產(chǎn)公司帳務(wù)處理
（七）虛開發(fā)票的種類及虛開增值稅發(fā)票專用罪的司法規(guī)定
（八）不能開具增值稅專用發(fā)票的幾種情況
二、增值稅與營業(yè)稅處理的關(guān)鍵不同點提示
（一）增值稅要求，三價統(tǒng)一：合同價、發(fā)票價和結(jié)算價相互統(tǒng)一。三流統(tǒng)一：資金流、發(fā)票流和勞務(wù)流（物流）相互統(tǒng)一。
1、掛靠的總分包方開具的發(fā)票面臨著不能抵扣的風(fēng)險
2、甲供材的問題不復(fù)存在
3、混合銷售問題不復(fù)存在
4、不同的收款方式影響納稅時點，需要對銷售合同進行管理
5、已完工未決算的項目如何取得專用發(fā)票
6、未付款取得的專用發(fā)票不符合三流統(tǒng)一是否可以抵扣
7、稅務(wù)重組不符合三流統(tǒng)一，專用發(fā)票是否可以抵扣
8、賣房子送家具如何開具發(fā)票
三、營改值對成本的影響
1、按進項稅率重新調(diào)整開發(fā)成本，設(shè)置會計科目
2、重新測算開發(fā)產(chǎn)品定價
3、重新測算土地增值稅負
四、、營改值過渡期處理
1、一個房地產(chǎn)項目，部分銷售收入交納營業(yè)稅，部分銷售收入交納增值稅，如何進行進項抵扣？

第二章購買土地環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點
第一節(jié)購地合同所涉印花稅、土地使用稅、契稅風(fēng)險
問題1：母公司、項目公司、國土局三方簽訂的補充協(xié)議是否要再次交印花稅？
問題2：印花稅的納稅主體是母公司還是項目公司？
問題3：如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問題4：如果國土局沒有按期交付土地，項目公司如何交土地使用稅？
問題5：房地產(chǎn)公司開發(fā)用地的土地使用稅什么時候停止交納？
問題6：未辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的集體用地，由誰交稅？
問題7：如果土地出讓合同中沒有包含市政建設(shè)配套費，市政建設(shè)配套費通過規(guī)費的形式在前期報批報建時收取，這市政建設(shè)配套費是否作為契稅的計稅基礎(chǔ)？
第二節(jié)房地分離如何納稅
問題1：房與地分離，應(yīng)該按什么作為契稅的計稅依據(jù)？
問題2：購入在建工程開發(fā)，銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)納營業(yè)稅是否可以扣除在建工程已交營業(yè)稅？
問題3：土地變性合同是否交契稅？是否交印花稅？
第三節(jié)關(guān)注資本運作手法產(chǎn)生額外的稅收負擔(dān)
問題1：出售股權(quán)的行為是否屬于稅收籌劃?
問題2：乙公司決定改用該地塊土地使用權(quán)投資成立丁公司，再通過轉(zhuǎn)讓丁公司股權(quán)的方式來實現(xiàn)實質(zhì)上的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是否產(chǎn)生節(jié)稅效果？
第四節(jié) 拆遷補償用房的涉稅處理
問題1：拆遷補償用房是否交營業(yè)稅？計稅依據(jù)是什么？何時交？
問題2：拆遷補償用房是否交企業(yè)所得稅？計稅依據(jù)是什么？
問題3：拆遷補償用房土地增值稅如何處理？
第五節(jié) 集體用地房地產(chǎn)開發(fā)的特殊處理
問題1：以集體用地進行投資，取得定額收益，如何交稅？
問題2：由于企業(yè)搬遷取得的建筑物及固定資產(chǎn)補償款如何交稅？
問題3：聯(lián)合建房取得的收入如何交營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅？

第三章公司設(shè)立環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點
第一節(jié)選對公司注冊地
問題1：甲房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該將項目公司乙設(shè)立在B鎮(zhèn)？
問題2：條件變化后，C鎮(zhèn)招商條件有哪些陷阱？
第二節(jié)注冊資本金與資本弱化
第三節(jié)分公司或子公司的選擇
第四節(jié)集團組織框架的選擇影響涉稅結(jié)果
第五節(jié)開辦期的止點
問題1：乙公司的開辦期什么時候結(jié)束？
問題2：乙公司的開辦費如何進行財稅處理？

第四章融資環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點
第一節(jié) 信托融資涉稅問題解析
問題1：為什么信托借款利息不開具發(fā)票？
問題2：信托貸款利息的納稅義務(wù)人是誰？
問題3信托公司出具的收據(jù)是否可以作為企業(yè)所得稅前扣除的憑據(jù)？是否可以作為土地增值稅前扣除的憑據(jù)？
問題4：如何進行混合性權(quán)益投資合同的財稅管理
第二節(jié)內(nèi)保內(nèi)貸型融資租賃業(yè)務(wù)解析
問題1：內(nèi)保內(nèi)貸型融資性售后回租的租金發(fā)票如何開具？
問題2：租金是否可以作為利息扣除？
第三節(jié)炒樓花業(yè)務(wù)解析
問題1：炒樓花所得是否交個人所得稅？
問題2：收據(jù)是否可以作為企業(yè)所得稅前扣除的依據(jù)？

第五章開發(fā)環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點
第一節(jié)境外設(shè)計費涉稅解析
問題1：境外乙公司為境內(nèi)提供設(shè)計服務(wù)，乙公司如何交納流轉(zhuǎn)稅？
問題2：境外乙公司是否需要在中國境內(nèi)交納企業(yè)所得稅？
第二節(jié)甲供材的避稅空間
問題1：哪些材料進行甲供可以實現(xiàn)甲公司從集團層面的節(jié)稅？
問題2：外墻面磚、門窗、幕墻是否是裝飾材料？
第三節(jié)統(tǒng)借統(tǒng)還的法律形式
問題1：甲集團公司將貸款轉(zhuǎn)貸給乙公司，甲集團向乙公司收取的利息是否交納營業(yè)稅？
問題2：如何才能做到集團統(tǒng)借統(tǒng)還免除甲集團公司轉(zhuǎn)貸給乙公司的營業(yè)稅？
第四節(jié)母子公司往來不需交營業(yè)稅
問題1：集團內(nèi)資金往來，丙集團公司未向乙子公司收取利息，是否要被核定營業(yè)稅與企業(yè)所得稅？
問題2：甲集團公司將流動貸款給乙子公司占用，甲的流動貸款產(chǎn)生的銀行利息費用是否可以在企業(yè)所得稅前扣除？

第六章銷售環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點
第一節(jié)購房俱樂部會員費的納稅時點
問題1：采用會員費形式取得的意向金，是否需交營業(yè)稅？甲房地產(chǎn)公司為收取的會員費補交滯納金合理嗎？
第二節(jié)賣房送汽車是否混合銷售行為
問題1：賣房送汽車是否混合了銷售行為？
問題2：贈送的奔馳汽車是否應(yīng)交增值稅？
問題3：贈送的奔馳汽車是否應(yīng)交企業(yè)所得稅？
問題4：贈送的奔馳汽車是否代扣個人所得稅？
第三節(jié)無產(chǎn)權(quán)證地下建筑是否可以轉(zhuǎn)讓
問題1：地上無產(chǎn)權(quán)證的架空層歸誰所有？
問題2：地下無產(chǎn)權(quán)證且非人防工程的地下車庫歸誰所有？哪份資料是界定可售建筑面積的權(quán)威資料？
問題3：地下人防改造的車庫歸誰所有？地下人防工程的轉(zhuǎn)租行為，要不要交房產(chǎn)稅？如交，是差額還是全額？地下停車場成本，統(tǒng)一按31號文的規(guī)定執(zhí)行嗎？物業(yè)用房的成本如何扣除？
問題4：無產(chǎn)權(quán)證建筑物是否可售？
問題5：持有型地下車位不保留成本，是否要補交企業(yè)所得稅？
第四節(jié)精裝房銷售的流轉(zhuǎn)稅問題
問題1：空調(diào)、整體櫥柜按什么交增值稅？
問題2：銷售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅？
問題3：精裝房的裝修是否交契稅？
問題4：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業(yè)稅？
第五節(jié)購入在建工程開發(fā)銷售是否可以差額征營業(yè)稅
第六節(jié)售樓處、樣板房的涉稅問題
第七節(jié) 兩個稅務(wù)機關(guān)難以定性的合作建房案例
問題1：合營企業(yè)的法律形式與文件適用性分析
問題2：轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)是否是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)？
問題3：使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和租賃，區(qū)別是什么?
第八節(jié)同是違約金納稅并不同
問題1：不履行合同而沒收張某的定金是否需交營業(yè)稅？
問題2：部分履行合同而收取王某的滯納金是否需交營業(yè)稅？
第九節(jié)合同簽訂過程中應(yīng)關(guān)注的財稅問題
問題1：地下車位是否應(yīng)按無償捐贈不動產(chǎn)而補征營業(yè)稅？
第十節(jié) 一級開發(fā)的涉稅處理

第七章竣工后環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險控制關(guān)鍵點
第一節(jié)竣工備案的形式要件及涉稅后果
問題1：甲房地產(chǎn)公司是否需補企業(yè)所得稅與滯納金？
第二節(jié)交房才是所有權(quán)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的標(biāo)志
關(guān)鍵點：不動產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立與變更主要可以通過三種方式進行，登記并不是唯一的不動產(chǎn)所有權(quán)設(shè)立與變更方式。
問題1：會計上，甲房地產(chǎn)公司的銷售成本是多少？
第三節(jié)資產(chǎn)的后續(xù)計量與房產(chǎn)稅疑難問題
問題1：發(fā)生的固定資產(chǎn)改良如何增加資產(chǎn)原值？
問題2：Y項目的租金是否交房產(chǎn)稅？
問題3：出租的大型游船租金收入，是否交房產(chǎn)稅？
問題4：出租簡易農(nóng)貿(mào)市場收取的租金是否交房產(chǎn)稅？
問題5：免租期的納稅義務(wù)人到底是誰？
問題6：如何區(qū)分獨立地下建筑和與地上房屋相連的地下建筑？
問題7：如何利用轉(zhuǎn)租不征稅進行籌劃節(jié)稅？
問題8：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實現(xiàn)經(jīng)營最優(yōu)化？
問題9：排氣管道是否要并入房產(chǎn)原值征房產(chǎn)稅？
問題10：以上各種車位如何交房產(chǎn)稅？
問題11：物業(yè)用房是否應(yīng)交房產(chǎn)稅？由誰交？

第八章企業(yè)所得稅應(yīng)對方案
第一節(jié)國稅發(fā)［2009］31號文亮點與漏洞解析
問題1：31號文規(guī)范了銷售期房的常規(guī)商業(yè)模式，收入以收付實現(xiàn)制進行確認(rèn)；不適用于銷售現(xiàn)房的商業(yè)模式。成本的確認(rèn)原則與收入的確認(rèn)原則不能匹配，如何協(xié)調(diào)？。
問題2：對于成本的分?jǐn)�，�?guī)定了兩種分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)，會導(dǎo)致不同的稅收后果，分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇有很大的籌劃空間，如何籌劃？
問題3：成本對象的選擇存在技巧，如何選擇最佳的成本對象？
問題4：商業(yè)地產(chǎn)二次以上成本調(diào)整及資產(chǎn)后續(xù)計量存在難題，如何解決？
問題5：31號文存在漏洞可以全額預(yù)提成本，如何操作？
問題6：31號文對于利息，有兩處不同的表述，如何協(xié)調(diào)？
第二節(jié)收入的確認(rèn)
第三節(jié)成本計算與分?jǐn)?br />第四節(jié)期間費用的處理
第五節(jié)企業(yè)所得稅財稅處理案例
問題1：房地產(chǎn)公司的傭金到底是按5%還是10%扣除？
★問題2：為什么說房地產(chǎn)公司的避稅重災(zāi)區(qū)是在房地產(chǎn)公司的成本核算上?為什么說房地產(chǎn)公司的真實成本由工程決算人員掌握，財務(wù)人員僅是根據(jù)財稅需要進行組合而已？如何利用稅法漏洞進行成本籌劃？
問題3：成本籌劃的風(fēng)險點在什么地方？
★問題4：房地產(chǎn)公司的成本核算流程是怎樣的？為您介紹完整的房地產(chǎn)成本歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)調(diào)整的流程和方法。
問題5：房地產(chǎn)公司的合同風(fēng)險控制關(guān)鍵點介紹
問題6：乙公司籌建期業(yè)務(wù)招待費是否有扣除限額？
問題7：2010年乙公司如何進行財稅處理
問題8：2011年乙公司如何進行財稅處理？
問題9：2012年乙公司如何進行財稅處理？
第六節(jié)關(guān)聯(lián)方借款利息扣除