【課程對象】

　　房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、副總、項目總，設(shè)計部、工程部負(fù)責(zé)人及其他工程相關(guān)人員


　　【課程大綱】

　　一、房地產(chǎn)項目管理常見問題：

　　1、設(shè)計工作被動管理，基本靠外部資源

　　2、項目進(jìn)度與工程質(zhì)量、造價的相互沖突；

　　3、二次設(shè)計嚴(yán)重漏項，施工過程中各專業(yè)不交圈

　　4、總包單位盡不到總包的責(zé)任

　　5、分包單位各自為陣

　　6、監(jiān)理形同虛設(shè)

　　7、過程洽商推擠成山

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　　二、房地產(chǎn)項目管理的現(xiàn)狀分析

　　1、合作模式分析

　�。�1）當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)與外部資源的合作關(guān)系

　　a長期戰(zhàn)略合作伙伴（70%以上，總包一定含在內(nèi)的）

　　b通過真招投標(biāo)定的

　　c通過假招投標(biāo)定的

　　d政府關(guān)系強(qiáng)壓的（土地關(guān)系、建委關(guān)系、壟斷行業(yè)的關(guān)系） （不可避免）

　　e公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系（不可避免）

　�。�2）對施工合作方考察時注意的幾點(diǎn)問題：

　　a杜絕掛靠；資質(zhì)等級、人員結(jié)構(gòu)；合同履約能力；流動資金；

　　b洽商與變更比例

　　2、合同管理分析、承包模式管理

　�。�1）現(xiàn)狀分析：都在肢體分包、都在做總承包、都在違反建筑法

　�。�2）合理的合同應(yīng)該怎么簽訂？（不違法合同）

　�。�3）合理的合同數(shù)量應(yīng)該是多少？

　�。�4）案例分析：某項目的合約管控表

　　附件：某項目合同明細(xì)

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)要建立怎樣的項目管理模式

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)常見項目管理模式分析

　　（1）項目標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量配置（取決于管理形式）（2）小項目制（矩陣式管理）

　　（3）大項目制（職能式管理）（4）項目公司制（異地項目）

　�。�5）項目部配置人員的基本素質(zhì)要求

　　2、主題討論：要做好項目的質(zhì)量管理，在項目管理模式上應(yīng)該解決的根本問題：

　�。�1）我們公司采用的是什么的項目模式？（2）這種模式是否適合公司的發(fā)展？

　　（3）我們公司的人員結(jié)構(gòu)是怎樣的？

　　四、房地產(chǎn)項目全過程管理控制關(guān)鍵點(diǎn)

　　1、開工前準(zhǔn)備階段管理

　�。�1）項目（進(jìn)度）總控制計劃的確定 （2）項目工程保證擔(dān)保的管理

　　（3）項目目標(biāo)成本確定及成本管理要求 （4）設(shè)計管理及工程與設(shè)計配合要求

　�。�5）采購方案策劃與實(shí)施計劃 （6）總包管理要求的確定

　　（7）監(jiān)理管理要求的確定（8）設(shè)計交底

　�。�9）施工組織設(shè)計審核 （10）重大施工方案（工序）的提出及要求

　　（11）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的管理要求

　　2、施工階段管理

　�。�1）施工樣板管理（2）材料設(shè)備封樣、進(jìn)場及驗收管理

　�。�3）施工過程關(guān)鍵工序檢查管理（4）工程質(zhì)量檢查管理

　�。�5）施工過程驗收的管理 （6）合作伙伴的管理（7）重大安全和質(zhì)量事故處理的原則

　　3、竣工驗收階段管理

　�。�1）驗收前的準(zhǔn)備工作 （2）專項驗收及竣工驗收

　　（3）保修合同及保修擔(dān)保 （4）物業(yè)接管驗收的準(zhǔn)備工作

　　4、物業(yè)接管驗收階段管理

　　（1）物業(yè)接管驗收準(zhǔn)備會 （2）物業(yè)接管驗收

　�。�3）保修工作的組織、原則及管理 （4）整改及收尾工作

　　5、客戶入住及客戶服務(wù)管理

　　五、項目全過程質(zhì)量管理控制要求

　　1、施工圖審查要點(diǎn)：

　�。�1）結(jié)構(gòu)圖設(shè)計檢查要點(diǎn)（美國TT案例） （2）給排水圖設(shè)計檢查要點(diǎn)

　　（3）電氣圖設(shè)計檢查要點(diǎn) （4）采暖通風(fēng)圖設(shè)計檢查要點(diǎn) （5）關(guān)于精裝修施工圖

　　2、工程質(zhì)量管控要點(diǎn)

　�。�1）地基基礎(chǔ)工程質(zhì)量檢查要點(diǎn) （2）砌體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)

　　（3）鋼筋砼結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量檢查要點(diǎn) （4）建筑裝飾工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)

　　（5）門窗工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)（6）樓地面工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)

　�。�7）屋面和防水工程質(zhì)量檢查要點(diǎn) （8）幕墻工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)

　�。�9）給排水工程質(zhì)量檢查要點(diǎn) （10）電氣工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)

　　（11）通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)（12）電梯安裝工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)

　　3、設(shè)計及二次深化設(shè)計

　　4、樣板間先行

　�。�1）二次結(jié)構(gòu)施工樣 （2）材料樣板展示（3）樣板工序展示

　�。�4）工序標(biāo)準(zhǔn)，從樣板工序到樣板間 （5）精度控制（全過程放線作業(yè)指引）

　　5、成品保護(hù)管理(重點(diǎn)精裝修管理)

　　6、材料檢驗與實(shí)驗

　　六、項目技術(shù)研究與管理

　　1、常見質(zhì)量通病與防范措施

　�。�1）地基基礎(chǔ)工程、砌體結(jié)構(gòu)工程、鋼筋砼結(jié)構(gòu)工程

　　（2）建筑裝飾工程、門窗工程質(zhì)量、樓地面工程

　�。�3）屋面和防水工程、幕墻工程、給排水工程

　　（4）電氣工程、通風(fēng)與空調(diào)工程、電梯安裝工程

　　2、防水節(jié)點(diǎn)

　　（1）地下室、屋面防水做法（2）地下室、屋面防水技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　　（3）室內(nèi)衛(wèi)生間防水技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　　3、經(jīng)典案例解析：工程管理“第三方質(zhì)量評估”體系

　　（1）兩方面評價：實(shí)測合格率、質(zhì)量風(fēng)險評估

　�。�2）工程組織

　�。�3）評估次數(shù)、評估依據(jù)

　�。�4）評估內(nèi)容：產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險評估、產(chǎn)品質(zhì)量合格率評估

　�。�5）評估方法及評分原則

　�。�6）評估結(jié)論的處理

　�。�7）產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)測實(shí)量操作指引

　　七、項目管理其他關(guān)鍵要點(diǎn)

　　1、項目風(fēng)險管理2、項目人力資源管理3、項目溝通管理

　　八、房地產(chǎn)項目管理后評估

　　1、項目整體總結(jié)2、項目銷售總結(jié) 3、工程管理總結(jié)

　　4、技術(shù)管理（包括技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)）總結(jié) 5、合同執(zhí)行情況總結(jié)

　　6、成本控制分析 7、物業(yè)移交及客戶保修服務(wù)總結(jié)

　　8、存在問題及改進(jìn)建議