‖專題背景‖

C 首先，隨著營(yíng)改增工作的最終完成，地稅部門的主管稅種將由營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)向土地增值稅，在今后一個(gè)時(shí)期土地增值稅的清算工作將成為地稅部門的核心工作，清算的力度將會(huì)逐漸加大；
C 其次，隨著營(yíng)改增工作的完成，對(duì)土地增值稅清算工作也將帶來(lái)巨大影響，在清算收入、清算成本的確認(rèn)、稅金的扣除等各方面相比營(yíng)改增之前都將發(fā)生重大變化；
C 再次，受營(yíng)改增工作的影響，為了適應(yīng)土地增值稅清算工作的需要，國(guó)家稅務(wù)總局
“稅總函[2016]309號(hào)文件”也將土地增值稅報(bào)表的結(jié)構(gòu)做出重大調(diào)整。綜合分析以上情況，結(jié)合當(dāng)前企業(yè)自身的需要，我們特開(kāi)設(shè)此次培訓(xùn)班。
C 本次培訓(xùn)為“福建省土地增值稅清算專場(chǎng)”，將緊密結(jié)合財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和福建省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算的法律、法規(guī)和近兩年來(lái)出臺(tái)的稅收新政來(lái)講解。課程全部采用真實(shí)的案例—真實(shí)的情景再現(xiàn)、真實(shí)的處理結(jié)果，全部案例都來(lái)源于全國(guó)各地稅收?qǐng)?zhí)法實(shí)踐。希望通過(guò)本次培訓(xùn)，讓大家對(duì)土地增值稅獲得一次前所未有的、不一樣的、全新的認(rèn)知與感受，進(jìn)一步增強(qiáng)土地增值稅清算與申報(bào)的實(shí)際操作水平。

‖主講內(nèi)容‖
「案例分析01」房產(chǎn)已經(jīng)全部銷售，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一直未取得土地使用權(quán)，是
否應(yīng)征收土地增值稅？
「案例分析02」房屋從土地當(dāng)中分離出來(lái)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，是否征收土地增值稅？
「案例分析03」委托代建必須符合哪些條件，代建業(yè)務(wù)雙方一般如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？
「案例分析04」國(guó)有土地使用權(quán)被收儲(chǔ)是否應(yīng)征收土地增值稅？
「案例分析05」以接受投資入股土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，土地的入賬價(jià)值怎樣計(jì)算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得對(duì)方的股權(quán)，股權(quán)溢價(jià)能否作為土地成本扣除？
「案例分析06」在確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否達(dá)到清算條件時(shí)，對(duì)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件中的“竣工驗(yàn)收”“銷售達(dá)到85%”、“取得銷（預(yù)）售許可證滿三年”應(yīng)該如何理解
「案例分析07」國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”。其中的“國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”和“分期項(xiàng)目”應(yīng)該如何理解？
「案例分析08」房地產(chǎn)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)、車位應(yīng)如何進(jìn)行清算？
「案例分析09」清算時(shí)，對(duì)“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對(duì)待？
「案例分析10」在實(shí)際工作中，應(yīng)以什么為依據(jù)確認(rèn)土地增值稅清算收入，營(yíng)改增后清算收入應(yīng)該如何確認(rèn)？發(fā)生視同銷售行為，應(yīng)如何處置？
「案例分析11」政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價(jià)格，回購(gòu)安置房的，應(yīng)如何確認(rèn)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入？
「案例分析12」在實(shí)際工作中，一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)的、同一項(xiàng)目中含有不同類型房地產(chǎn)的，清算時(shí)土地成本應(yīng)如何計(jì)算扣除，其他成本應(yīng)該如何計(jì)算扣除？
「案例分析13」清算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)“支付給國(guó)土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本扣除？
「案例分析14」未按規(guī)定實(shí)際支付土地價(jià)款，或者支付價(jià)款時(shí)未按照規(guī)定取得合法憑據(jù)的土地，清算時(shí)是否允許扣除？
「案例分析15」經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)同意，開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，沒(méi)有土地出讓金票據(jù)，能否扣除？
「案例分析16」母公司購(gòu)得土地，款項(xiàng)全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊(cè)全
資子公司，作為開(kāi)發(fā)此地的項(xiàng)目公司，與土地局簽定合同補(bǔ)充條款，將土地的受讓
人變更為子公司，相關(guān)稅費(fèi)及土地證由子公司辦理，總公司支付的土地價(jià)款作為兩
家公司往來(lái)款項(xiàng)。土地出讓金專用票據(jù)的付款單位為總公司，在計(jì)算土地增值稅的
扣除項(xiàng)目時(shí)，此票據(jù)是否允許扣除土地價(jià)款？
「案例分析17」開(kāi)發(fā)商與國(guó)土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷
補(bǔ)償費(fèi)，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價(jià)款，無(wú)票據(jù)，差額部分支付
了地價(jià)款并取得票據(jù)。抵頂部分能否扣除？
「案例分析18」改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權(quán)，無(wú)票據(jù)，清算時(shí)土地成
本如何扣除？
「案例分析19」房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)？
「案例分析20」開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及“拆遷安置”的，開(kāi)發(fā)成本應(yīng)如何計(jì)算？
「案例分析21」?fàn)I改增后建筑成本的扣除將發(fā)生哪些變化？單棟建筑物含有不同類型
的房地產(chǎn)的，清算時(shí)，其建筑成本應(yīng)該如何計(jì)算分?jǐn)偅?br />「案例分析22」國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費(fèi)”應(yīng)如
何理解？
「案例分析23」?fàn)I改增前，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混
合銷售業(yè)務(wù)的對(duì)開(kāi)發(fā)公司所取得的票據(jù)應(yīng)如何把握？營(yíng)改增后甲供材業(yè)務(wù)是否還會(huì)對(duì)土地增值稅計(jì)算產(chǎn)生影響？
「案例分析24」在土地增值稅清算時(shí)，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實(shí)際支付的部分
（例如：工程款）可否計(jì)入扣除項(xiàng)目？
「案例分析25」房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房產(chǎn)全部銷售后，配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何掌握？
「案例分析26」公共配套設(shè)施租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該如何計(jì)算征收土地增值稅？
「案例分析27」清算時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”是否允許扣除？
「案例分析28」規(guī)劃外發(fā)生的項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)支出，是否允許扣除？
「案例分析29」計(jì)算土增稅時(shí)，“營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)用”是否允許計(jì)入開(kāi)發(fā)成本扣除？
「案例分析30」房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，清算時(shí)如何計(jì)算扣除？
「案例分析31」房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝
工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，應(yīng)該如何處置？
「案例分析32」為什么土地增值稅清算時(shí)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用不據(jù)實(shí)扣除，而是按照成本
的5—10%計(jì)算扣除，這樣做的用意是什么？
「案例分析33」《土地增值稅實(shí)施條例細(xì)則》第七條當(dāng)中的“金融機(jī)構(gòu)”應(yīng)怎樣理解？關(guān)于借款費(fèi)用的扣除應(yīng)如何把握？
「案例分析34」房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人、其他單位（含關(guān)聯(lián)方）借款，費(fèi)用是否可以扣除？委托其他單位、個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得個(gè)人、單位委托銀行借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，費(fèi)用是否可以扣除？
「案例分析35」開(kāi)發(fā)用地繳納的土地使用稅，因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)，企業(yè)開(kāi)發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費(fèi)用，屬于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)還是開(kāi)發(fā)費(fèi)用？
「案例分析36」為什么必須區(qū)分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)用？
「案例分析37」清算時(shí)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金應(yīng)該如何計(jì)算扣除？營(yíng)改增以后稅
金的扣除將發(fā)生哪些重大變化？
「案例分析38」轉(zhuǎn)讓、銷售舊房應(yīng)如何計(jì)算扣除項(xiàng)目金額？
「案例分析39」房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，項(xiàng)目完工后，應(yīng)如何進(jìn)行土地增值稅清算的具體操作？納稅申報(bào)表填列的填列發(fā)生哪些變化？
「案例分析40」清算后銷售尾盤，應(yīng)如何計(jì)算繳納土地增值稅？