【課程大綱】
（房地產(chǎn)稅控技術(shù)之一）
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別技術(shù)及合規(guī)性稅務(wù)審計(jì)指引與案例演練

1．金稅三期對(duì)房地產(chǎn)財(cái)稅工作的影響
1.1“金稅三期”上線對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
（1）“金稅三期”：發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之源
（2）“金稅三期”：撥動(dòng)發(fā)票開(kāi)具與發(fā)票管理之弦
（3）“金稅三期”：揭秘職工薪酬扣除、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與個(gè)稅關(guān)聯(lián)性
（4）“金稅三期”：國(guó)地稅數(shù)據(jù)無(wú)縫對(duì)接
（5）“金稅三期”：限制了稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)
1.2房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)“金稅三期”的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

2．合規(guī)性稅務(wù)審計(jì)及其操作指引
2.1合規(guī)性稅務(wù)審計(jì)的概念與目標(biāo)
2.2合規(guī)性稅務(wù)審計(jì)的程序與方法
步驟1：【項(xiàng)目描述】
步驟2：【風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別】：指明風(fēng)險(xiǎn)情況，標(biāo)注法律依據(jù)
步驟3：【解決方案】：如何處理，未來(lái)如何防范
2.3合規(guī)性稅務(wù)審計(jì)操作實(shí)務(wù)
（1）【典型案例評(píng)點(diǎn)】
（2）【模擬演練】

3.財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別技術(shù)與典型風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)
3.1如何識(shí)別財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
3.2房地產(chǎn)企業(yè)主要財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)分析
3.2.1前期工作環(huán)節(jié)
（1）土地使用稅取得環(huán)節(jié)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（2）土地繳納契稅的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（3）土地成本確認(rèn)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（4）拆遷補(bǔ)償及補(bǔ)償款項(xiàng)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
3.2.2工程施工環(huán)節(jié)
（1）甲供材與加工設(shè)備的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（2）混合銷售問(wèn)題的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)（區(qū)分外購(gòu)材料與自產(chǎn)貨物）
（3）工程合同及工程款項(xiàng)支付的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（5）公共配套設(shè)施費(fèi)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（6）精裝修的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)（包括清包工）
（7）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的確認(rèn)與分?jǐn)偟呢?cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（8）銷售、出租車庫(kù)（車位）與人防車位的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（9）代建工程的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（10）支付賠償金、補(bǔ)償款的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（11）企業(yè)向股東自然人借款的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（12）項(xiàng)目公司之間資金拆借的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（13）集團(tuán)公司之間利息支出的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（14）無(wú)票成本的處理
（15）私車公用的處理
3.2.3預(yù)售/銷售環(huán)節(jié)
（1）產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（2）買一贈(zèng)一銷售的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)（包括贈(zèng)送家電、贈(zèng)送房子、車庫(kù)）
（3）銷售定價(jià)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（4）售后回購(gòu)、售后回租的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（5）現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（6）分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、包銷方式的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（7）視同銷售的處理技巧
（8）未簽合同的定金、會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（9）補(bǔ)退房產(chǎn)差價(jià)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（10）營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)處理的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（11）代收費(fèi)用的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（12）以房抵債的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
3.2.4項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)
（1）成本分拆與歸集的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（2）不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品成本分?jǐn)偟呢?cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（3）轉(zhuǎn)讓在建工程的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（4）土地增值稅清算的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（5）企業(yè)所得稅匯算清繳的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（6）企業(yè)注銷清算的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（7）尾盤處理的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
3.2.5自持物業(yè)環(huán)節(jié)
（1）商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（2）商業(yè)（含底商）、車位出租或出售選擇的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（3）房產(chǎn)租賃的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（4）自營(yíng)商業(yè)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（5）商業(yè)和底商房產(chǎn)稅繳納的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（6）商業(yè)轉(zhuǎn)固的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
（7）無(wú)償移交公共配套設(shè)施的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)

4.財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別技術(shù)與合規(guī)性稅務(wù)審計(jì)演練
4.1典型案例演練與分析：如何識(shí)別財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)
4.2典型案例演練與操作：合規(guī)性稅務(wù)審計(jì)流程與方法