‖專題說明‖
國地稅合并、稅率下調(diào)、稅務(wù)總局加大“放管服”力度，機構(gòu)改革與政策密集調(diào)整相繼出現(xiàn)，“金三”大數(shù)據(jù)實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險精準(zhǔn)診斷，《個人所得稅法》修訂暨相關(guān)文件陸續(xù)出臺，社保移交稅務(wù)部門征收。如此“風(fēng)暴”之下，房地產(chǎn)企業(yè)對稅收風(fēng)險把控就提出了更高的要求！對于諸多的稅收風(fēng)險與疑難問題，只有把握核心問題，“抓大放小”，才可以“穩(wěn)住大局”！那么，房地產(chǎn)企業(yè)的核心問題是什么呢？成本歸集與分攤！
為切實消除房地產(chǎn)企業(yè)未知稅收風(fēng)險，有效配合營改增工作推進，本次課程深度解析最新前沿稅收新政，緊扣房地產(chǎn)企業(yè)棘手的涉稅疑難問題，依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算特點，牢牢抓住房企成本歸集與分攤中可能出現(xiàn)的稅收風(fēng)險點，從會計核算對象確認到土地、建安、融資、間接費用的歸集，從車位分析到各種不同成本分攤方法的解讀，從數(shù)據(jù)采集到稅負測算，分別增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅三大稅種進行全方位分析。
應(yīng)當(dāng)?shù)乇姸嘭敹惾藛T的學(xué)習(xí)期望，屆時將重點解釋以下知識點：不同拿地方式稅收風(fēng)險；“拆遷還建”模式下三大稅種分析暨會計處理方式對稅收的影響。在解讀房地產(chǎn)企業(yè)疑難問題的時候，我們注重結(jié)合身邊通俗易懂的案例、詳實分析與闡述成本歸集與分攤的疑難稅收問題，讓廣大學(xué)員準(zhǔn)確掌控房地產(chǎn)企業(yè)核心問題稅收風(fēng)險。


‖主講內(nèi)容‖
第一節(jié)：最新熱點解析
1．增值稅稅率下調(diào)對房產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負的影響
2．稅率下調(diào)對于土地增值稅清算框架的重新構(gòu)建
3．稅率下調(diào)對于工程造價的影響
4．稅率下調(diào)對于企業(yè)所得稅計算與稅負的影響
5．固定資產(chǎn)一次折舊如何選擇的優(yōu)劣解析
6．稅前扣除憑證（28公告）全新解讀
7．新企業(yè)所得稅季度申報表對房開企業(yè)的影響
8．重組改制政策契稅、土地增值稅解析
9．個稅法修改要點解析
10．個稅法期待修改完善政策解析
11．社保移交稅務(wù)部門征收應(yīng)對策略
第二節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)疑難問題稅收風(fēng)險解析
1．“買一送一”稅收處理（家電、面積、物業(yè)等）
2．以老帶新稅收處理
3．“零首付”“假按揭”稅收處理
4．產(chǎn)權(quán)式酒店性質(zhì)的界定
5．辨識“價外費用”
6．銷售價格偏低應(yīng)對策略
7．新老項目并存不得抵扣進項的理解
8．增值稅納稅義務(wù)辨析以及賬務(wù)處理
9．新老項目之間增值稅混抵辨析
10．面積差發(fā)票開具技巧
11．售后回租稅收風(fēng)險分析
12．甲供工程深化后增值稅處理
13．自產(chǎn)貨物與自產(chǎn)“機器設(shè)備”的區(qū)別
14．如何有效理解三流一致
15．舊房增值稅處理
16．“拆一還一”業(yè)務(wù)全稅種暨會計處理
第三節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本歸集
1．拆遷費歸集的資料有哪些？
2．被拆遷人收到拆遷補償收入是否計征增值稅？
3．拆遷還建行為是否計征增值稅？納稅義務(wù)發(fā)生時間是什么時候？是否區(qū)分異
地安置與本地安置？如何確定計稅依據(jù)？
4．拆遷還建行為如何會計處理？ “視同銷售”還是做“會計收入”？
5．拆遷行為如何計征企業(yè)所得稅？
6．拆遷行為如何計征土地增值稅？清算分類如何把握？成本如何分攤？
7．拆遷還建是否開具發(fā)票？如果開具，金額如何確定？
8．拆遷行為如何計征契稅？
第四節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本歸集
1．會計成本核算對象確認原則
2．會計科目設(shè)置建議
3．會計核算對象對稅收的潛在影響
4．出讓方式取得土地成本金額確認暨風(fēng)險分析
5．投資方式取得土地成本金額確認暨風(fēng)險分析
6．股權(quán)收購方式取得土地成本金額確認暨風(fēng)險分析
7．劃轉(zhuǎn)方式取得土地成本金額確認暨風(fēng)險分析
8．直接“購買”方式取得土地成本金額確認暨風(fēng)險分析
9．收購“爛尾樓”方式土地成本金額確認暨風(fēng)險分析
10．紅線外支出、配建經(jīng)適房等土地成本金額確認暨風(fēng)險分析
11．以房換地取得土地成本金額確認暨風(fēng)險分析
12．集團拿地、子公司開發(fā)土地成本金額確認暨風(fēng)險分析
13．三大建安成本歸集注意事項以及同行業(yè)參考值對比分析
14．開發(fā)間接費會計核算與稅收差異
15．城鎮(zhèn)土地使用稅計算要點分析
16．招待費、社保、物業(yè)費等歸集原則與注意事項
17．自然人融資風(fēng)險分析（股東、非股東；有息、無息）
18．統(tǒng)借統(tǒng)還增值稅政策分析
19．明股實債與明債實股稅收風(fēng)險
20．委托借款、理財產(chǎn)品稅收分析
21．資本化利息、資本弱化分析
22．土地增值稅清算稅金配比關(guān)系分析
23．成本結(jié)轉(zhuǎn)時點
第五節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)成本分攤
1．成本分攤原則解讀
2．人防車位銷售OR租賃
3．無產(chǎn)權(quán)車位收入與成本對應(yīng)關(guān)系
4．有產(chǎn)權(quán)車位成本如何歸集分攤，土地增值稅清算如何分類
5．車位租賃行為稅收分析
6．案例解讀占地面積法分攤要領(lǐng)
7．建筑面積法數(shù)據(jù)采集以及會計、稅收的單位成本差異分析
8．案例解讀直接成本法的運用
9．案例解讀預(yù)算造價法適用要點
10．層高系數(shù)法適用原理分析，案例解讀層高系數(shù)法實際操作
11．會計數(shù)據(jù)（銷售清單、工程結(jié)算單等）與清算數(shù)據(jù)銜接
第六節(jié)：專家現(xiàn)場與您答疑互動，學(xué)員問老師答，疑難問題不帶回家。