《土地一級開發(fā)與一、二級開發(fā)聯(lián)動模式與案例研究》課程詳情
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【課程背景】
隨著城市化進(jìn)程,土地開發(fā)重心:
1、從城市中心向城市郊區(qū)轉(zhuǎn)移
2、從一線、省會城市向三四線城市、區(qū)域中心城市轉(zhuǎn)移
3、從純土地獲取向附帶拆遷、功能置換、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)等方式轉(zhuǎn)變
4、從純房地產(chǎn)開發(fā)向附帶產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游等綜合開發(fā)轉(zhuǎn)變
由于城市郊區(qū)、三四線城市與一二線城市、省會(中心)城市在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面存在較大差異,土地成片開發(fā)最重要環(huán)節(jié)就是前期的土地一級開發(fā)。而企業(yè)參與一級開發(fā)的目標(biāo)之一就是一二級開發(fā)聯(lián)動。
所以:隨著城市化進(jìn)展,特別是城市化與城鎮(zhèn)化相結(jié)合的發(fā)展道路的確立,以及三四線城市財政限制,企業(yè)參與土地一級開發(fā)的機(jī)會將越來越多。
【課程價值】
1、詳解土地生命周期及土地開發(fā)中的五個重要環(huán)節(jié),系統(tǒng)掌握土地開發(fā)流程,結(jié)合國家對土地開發(fā)的法律問題的解釋,掌握土地一、二級開發(fā)的差異
2、了解一級土地開發(fā)的模式,結(jié)合案例的分析,掌握土地開發(fā)中的操作要點及成功要素
3、分析國內(nèi)一、二級土地聯(lián)動開發(fā)的成功案例,掌握其成功的秘密
4、掌握企業(yè)參與一級開發(fā)過程中應(yīng)明確的三大核心問題,為企業(yè)的成功開發(fā)尋求基礎(chǔ)保障
5、對一級開發(fā)與一、二級聯(lián)動中的成本、風(fēng)險、土地控制方式、政企合作模式、要點等方面進(jìn)行分析,全面掌握開發(fā)過程中問題的解決方法
【學(xué)員對象】
1.房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、開發(fā)總監(jiān)
2.房地產(chǎn)投資總監(jiān)及其他高管:一二級土地開拓人員。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總部及分公司開發(fā)運(yùn)營部門
【課程大綱】
一、土地與土地開發(fā)基礎(chǔ)
Part 01:土地開發(fā)流程與一、二級開發(fā):
1、土地生命周期
2、土地開發(fā)的幾個環(huán)節(jié)
。1)城市進(jìn)入性(2)區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計(3)定位與規(guī)劃
。4)區(qū)域運(yùn)作策略與土地營銷(5)區(qū)域增值
3、一、二級開發(fā)的差異性
4、土地開發(fā)的法律問題
。1)國家對土地開發(fā)的法律規(guī)定(2)地方政府對土地一級開發(fā)中的相關(guān)法律問題
。3)相關(guān)規(guī)定帶來的操作問題
二、一級開發(fā)的模式與案例
Part 02:一級開發(fā)模式分析
1、全程運(yùn)營模式
。1)模式解析(2)全程運(yùn)營模式的要點(3)案例研究:亞龍灣一級開發(fā)淺析
2、主導(dǎo)整合模式
。1)模式解析(2)操作要點與成功要素(3)案例研究:海南清水灣一級開發(fā)淺析
3、一級主導(dǎo)開發(fā)模式
。1)模式解析(2)操作要點與成功要素(3)案例研究:天津泰達(dá)城一級開發(fā)淺析
4、一二級聯(lián)動開發(fā)模式
。1)模式解析(2)操作要點與成功要素(3)案例研究:南京吉山產(chǎn)業(yè)園一級開發(fā)淺析
5、公建代建開發(fā)模式
。1)模式解析(2)操作要點與成功要素(3)案例研究:阜陽一級開發(fā)淺析
Part 03:國內(nèi)一、二級土地聯(lián)動開發(fā)成功案例分析
1、成功案例標(biāo)準(zhǔn)
2、案例01:金融街惠州金海灣項目--陌生區(qū)域一、二級開發(fā)捆綁案例
(1)發(fā)展歷程講解(2)發(fā)展定位與規(guī)劃調(diào)整(3)合作方式
。4)排他性土地控制策略(5)土地獲取方式(6)啟動策略
。7)城市設(shè)施建設(shè)與區(qū)域土地開發(fā)
3、案例02:揚(yáng)州廣陵新城開發(fā)----典型三線城市一級開發(fā)
(1)發(fā)展歷程講解(2)定位思考與功能確定
。3)歷史文化名城與區(qū)域開發(fā)的價值結(jié)合
。4)一級開發(fā)中的政企合作(5)一、二級開發(fā)聯(lián)動實現(xiàn)措施
(6)一級價值兌現(xiàn)實現(xiàn)流程
4、案例03:青島即墨 南山嶺海(8000水城)----大都市邊沿一級開發(fā)
。1)發(fā)展歷程講解(2)開發(fā)企業(yè)介入機(jī)會與土地獲取條件
。3)定位與規(guī)劃調(diào)整策略(及效果分析)
(4)公共設(shè)施(會展中心、五星級酒店等)開發(fā)與在一級開發(fā)中的作用
。5)二級市場價值定義一級土地價值的開發(fā)策略(6)一級開發(fā)控制二級土地的措施
。7)二級開發(fā)與公共設(shè)施開發(fā)的互動性分析(8)政府對一級開發(fā)的支持
三、一級開發(fā)、一二級聯(lián)動問題解析
Part 04:(結(jié)合案例)企業(yè)參與一級開發(fā)應(yīng)明確的核心問題
1、土地流轉(zhuǎn)方式
。1)土地性質(zhì)、土地指標(biāo)(2)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程安排(3)土地流轉(zhuǎn)中的成本概算
2、資金流轉(zhuǎn)方式
。1)合作投資方式(2)投資概算(3)投資計劃(年度、季度)
(4)投資與收益關(guān)系概算(年度、季度)(5)資金監(jiān)控方式
3、合作方式(合作協(xié)議中明確)
。1)合作方的權(quán)利(2)合作方的責(zé)任(各方干什么)(3)合作決策機(jī)制
(4)土地增值收益分成方式與核算機(jī)制
Part05:基于一二級聯(lián)動開發(fā)的企業(yè)商業(yè)模式 模擬分析
1、 項目情況(城市/區(qū)位/用地指標(biāo)等)
2、 項目利益相關(guān)者目標(biāo)要求分析(政府/企業(yè)/市場消費(fèi)者/投資者等)
3、 土地一級開發(fā)中的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)及公共建筑問題
。1)產(chǎn)業(yè)用地(含產(chǎn)業(yè)、物流、專業(yè)市場等)的處理方式及關(guān)鍵問題
。2)商業(yè)用地(含商業(yè)用地、商務(wù)用地、綜合體用地等)的處理方式及關(guān)鍵問題
。3)其他用地(旅游用地等)的處理(4)公共設(shè)施的建設(shè)、運(yùn)營特征
。5)一級開發(fā)中公共設(shè)施處理建議
4、項目商業(yè)模式簡析(相關(guān)利益者的關(guān)系)
。1)項目平臺價值分析(2)土地升值價值(3)市場二級開發(fā)價值
(4)規(guī)劃的多維度分析(5)多目標(biāo)實現(xiàn)分析(6)開發(fā)空間或資源的平衡性分析
。7)市場目標(biāo)價實現(xiàn)分析及企業(yè)投入或整合資源能力分析(8)項目風(fēng)險控制點分析
。9)拆遷分析(10)規(guī)劃變更分析;融資渠道及成本分析
。11)政府信約束分析(政府領(lǐng)導(dǎo)變更/供地指標(biāo)計劃/拆遷進(jìn)度控制/供地價格變更等)
。12)基于項目規(guī)劃定位的目標(biāo)實施策略
。13)舉例旅游地產(chǎn):重點旅游設(shè)施選擇與運(yùn)營,一級土地和二級地產(chǎn)與旅游的配合開發(fā)(節(jié)奏/規(guī)模/質(zhì)量);關(guān)鍵品牌資源的整合開發(fā)(酒店/高爾夫等)/經(jīng)濟(jì)分析
。14)商業(yè)模式構(gòu)建
。15)企業(yè):主體開發(fā)權(quán)/規(guī)劃控制權(quán)/開發(fā)控地權(quán)(指標(biāo)供應(yīng)/土地上市價格/優(yōu)先取地/開發(fā)時間和空間順序和進(jìn)度)和利益分成(分成比例/資金流轉(zhuǎn)方式和時間節(jié)點效率/);政府責(zé)任(審批和辦證等/主導(dǎo)拆遷/外圍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)/區(qū)域價值營銷等)
四、一級開發(fā)與一、二級聯(lián)動中的成本、風(fēng)險
Part 06:一級開發(fā)中的成本構(gòu)成
1、總的成本構(gòu)成2、各成本項的構(gòu)成與比例關(guān)系3、各成本項的影響因素
4、各成本項對一級開發(fā)總成本的影響5、成本控制風(fēng)險與關(guān)注因素
Part 07:(結(jié)合案例)土地一及開發(fā)與一、二聯(lián)動開發(fā)中風(fēng)險與控制
1、一級開發(fā)收益來源及影響要素
2、影響一級開發(fā)收益因素
(1)收益路徑不清晰、成本控制不可控、政府誠信不可靠、市場實現(xiàn)不可行、投資節(jié)奏不合理…
3、投入成本風(fēng)險
。1)拆遷成本的不可控(2)政府成本的不可控(管理成本的不可控)
(3)關(guān)鍵設(shè)施的假設(shè)成本不可控(4)開發(fā)周期的不可控
4、規(guī)劃實現(xiàn)的風(fēng)險
(1)商業(yè)不可實現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)不可實現(xiàn)、公共設(shè)施不可實現(xiàn)、規(guī)劃導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)不可實現(xiàn)
5、進(jìn)程不可實現(xiàn)風(fēng)險
。1)政府換屆導(dǎo)致的剔出風(fēng)險(2)土地出讓實現(xiàn)風(fēng)險
6、土地開發(fā)中的拆遷問題
。1)拆遷難題(拆賠比、安置、賠付方式及土地置換)(2)拆遷的成本、變化
。3)拆遷風(fēng)險及控制
7、增值收益分成實現(xiàn)風(fēng)險
。1)土地財務(wù)管理制度(2)制度導(dǎo)致的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險(3)產(chǎn)業(yè)基金資金流轉(zhuǎn)
(4)設(shè)立政府企業(yè)設(shè)施投資資金流轉(zhuǎn)(5)分塊取地轉(zhuǎn)讓(合作)資金流轉(zhuǎn)
。6)成功案例一級開發(fā)分成收益財務(wù)實現(xiàn)流程
8、規(guī)避一級開發(fā)收益風(fēng)險的模式設(shè)計探索
五、一二級聯(lián)動開發(fā)中土地控制方式
Part 08:一、二級開發(fā)聯(lián)動開發(fā)實現(xiàn)方式(土地控制方式)
1、土地控制含義及控制方式
2、合作協(xié)議控制
3、規(guī)劃控制(1)控制要點、城市案例啟示
4、關(guān)鍵設(shè)施控制
。1)控制要點、城市案例啟示
5、流程控制
。1)控制要點、城市案例啟示
6、其他控制方式
六、一級開發(fā)與一、二級開發(fā)中的政企合作模式
Part 09:政企合作模式
1、政企合作投資模式
(1)股份構(gòu)成關(guān)系(2)出資方式與界定
。3)企業(yè)墊資(代墊政府股本)返還方式與計息方式(4)股份與增值收益的關(guān)系…
2、政府合作的管控模式
。1)管理架構(gòu)設(shè)計(2)管理層人選界定(3)決策機(jī)制與流程
。4)資金管理、投資決策機(jī)制與管理…
3、政企合作中權(quán)、責(zé)、利界定
。1)政府的權(quán)、責(zé)、利(2)投資企業(yè)的權(quán)、責(zé)、利(3)合作組織的權(quán)、責(zé)
Part 10:政企合作協(xié)議要點(結(jié)合案例)
1、一級開發(fā)協(xié)議的主要內(nèi)容與結(jié)構(gòu)
2、結(jié)合案例(成功合作協(xié)議、失敗合作協(xié)議)合作協(xié)議的關(guān)鍵點講解
(1)合作協(xié)議中關(guān)于“股份構(gòu)成”的規(guī)定
。2)合作協(xié)議中關(guān)于“土地指標(biāo)”的規(guī)定
(3)合作協(xié)議中關(guān)于“投資強(qiáng)度與節(jié)奏”的規(guī)定
。4)合作協(xié)議中關(guān)于“公共設(shè)施投資與管理”的規(guī)定
。5)合作協(xié)議中關(guān)于“投資方及其合作單位獲取土地方式”的規(guī)定
。6)合作協(xié)議中關(guān)于“經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施投資”的規(guī)定……
七、現(xiàn)場討論與課程小結(jié)
Part 11:課程小結(jié)與現(xiàn)場討論
《土地一級開發(fā)與一、二級開發(fā)聯(lián)動模式與案例研究》課程目的
1、詳解土地生命周期及土地開發(fā)中的五個重要環(huán)節(jié),系統(tǒng)掌握土地開發(fā)流程,結(jié)合國家對土地開發(fā)的法律問題的解釋,掌握土地一、二級開發(fā)的差異
2、了解一級土地開發(fā)的模式,結(jié)合案例的分析,掌握土地開發(fā)中的操作要點及成功要素
3、分析國內(nèi)一、二級土地聯(lián)動開發(fā)的成功案例,掌握其成功的秘密
4、掌握企業(yè)參與一級開發(fā)過程中應(yīng)明確的三大核心問題,為企業(yè)的成功開發(fā)尋求基礎(chǔ)保障
5、對一級開發(fā)與一、二級聯(lián)動中的成本、風(fēng)險、土地控制方式、政企合作模式、要點等方面進(jìn)行分析,全面掌握開發(fā)過程中問題的解決方法
《土地一級開發(fā)與一、二級開發(fā)聯(lián)動模式與案例研究》所屬分類
特色課程
《土地一級開發(fā)與一、二級開發(fā)聯(lián)動模式與案例研究》關(guān)鍵詞
土地開發(fā)、房產(chǎn)建筑、
《土地一級開發(fā)與一、二級開發(fā)聯(lián)動模式與案例研究》授課培訓(xùn)師簡介
楊老師
現(xiàn)任世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略顧問總經(jīng)理、華東區(qū)域顧問業(yè)務(wù)總經(jīng)理,具有12年房地產(chǎn)、城市戰(zhàn)略咨詢經(jīng)驗區(qū)域開發(fā)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)領(lǐng)域資深專家;清華大學(xué)、南京大學(xué)、西南交大等高校房地產(chǎn)總裁班客座教授,并先后為多家房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)如中建、中鐵、海爾等企業(yè)進(jìn)行內(nèi)訓(xùn)