《項(xiàng)目經(jīng)理管理技能提升》課程大綱
第一章
項(xiàng)目成本管理技能
項(xiàng)目成本管理技能主要：
工程估價(jià)：工程的估算、概算、預(yù)算
成本計(jì)劃、支付計(jì)劃、成本控制：
審查監(jiān)督成本支出、成本核算、成本跟蹤和診斷
工程款結(jié)算和審核。
一.成本管理五個(gè)重要的數(shù)字
二.掙值的內(nèi)涵

掙值分析示意圖




三.成本偏差與進(jìn)度偏差
1.成本偏差
2.進(jìn)度偏差




四.費(fèi)用控制與趕工
1.費(fèi)用經(jīng)常超標(biāo)的原因
2.費(fèi)用控制方法
2.項(xiàng)目進(jìn)度與費(fèi)用的關(guān)系




五.預(yù)算、概算與竣工偏差
1.完工預(yù)算(BAC)
2.待完工預(yù)算(ETC)




項(xiàng)目預(yù)算及其不同情況示意圖




案例：新車間建設(shè)項(xiàng)目預(yù)算方法

3.完工概算(EAC)
4.完工偏差




六.項(xiàng)目資源管理
1.項(xiàng)目資源管理概述
2.資源的均衡

3.項(xiàng)目資源的優(yōu)化配置





第二章
項(xiàng)目經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)管理技巧




一。 項(xiàng)目經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)管理基礎(chǔ)工作
項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)認(rèn)真搞好施工現(xiàn)場(chǎng)管理，做到文明施工、安全有序、整潔衛(wèi)生、不擾民、不損害公眾利益。

1。 現(xiàn)場(chǎng)門(mén)頭應(yīng)設(shè)置承包人的標(biāo)志。




承包人項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)容文明形象管理的總體策劃和部署;各分包人應(yīng)在承包人項(xiàng)目經(jīng)理部的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)下，按照分區(qū)劃塊原則，搞好分包人施工用地區(qū)城的場(chǎng)容文明形象管理規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行，并納入承包人的現(xiàn)場(chǎng)管理范疇，接受監(jiān)督、管理與協(xié)調(diào)。




2。項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)入口的醒目位置，公示下列內(nèi)容:




（1 ）工程概況牌，包括:工程規(guī)模、性質(zhì)、用途，發(fā)包人、設(shè)計(jì)人、承包人和監(jiān)理單位的名稱，施工起止年月等。
（2） 安全紀(jì)律牌。
（3） 防火須知牌。
（4） 安全無(wú)重大事故計(jì)時(shí)牌。
（5） 安全生產(chǎn)、文明施工牌。
（6） 施工總平面圖。
（7） 項(xiàng)目經(jīng)理部組織架構(gòu)及主要管理人員名單圖。




3。 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)把施工現(xiàn)場(chǎng)管理列人經(jīng)常性的巡視檢查內(nèi)容，并與日常管理有機(jī)結(jié)合，認(rèn)真聽(tīng)取鄰近單位、社會(huì)公眾的意見(jiàn)和反映，及時(shí)抓好整改。




二。 規(guī)范場(chǎng)容
1。 施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)容規(guī)范化應(yīng)建立在施工平面圖設(shè)計(jì)的科學(xué)合理化和物料器具定位管理標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上。承包人應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的管理水平，建立和健全施工平面圖管理和現(xiàn)場(chǎng)物料器具管理標(biāo)準(zhǔn)，為項(xiàng)目經(jīng)理部提供場(chǎng)容管理策劃的依據(jù)。




2。項(xiàng)目經(jīng)理部必須結(jié)合施工條件，按照施工方案和施工進(jìn)度計(jì)劃的要求，認(rèn)真進(jìn)行施工平面圖的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、布置、使用和管理。
（1）。 施工平面圖宜按指定的施工用地范圍和布置的內(nèi)容，分別進(jìn)行布置和管理。




（2）。 單位工程施工平面圖宜根據(jù)不同施工階段的需要，分別設(shè)計(jì)成階段性施工平面圖，并在階段性進(jìn)度目標(biāo)開(kāi)始實(shí)施前，通過(guò)施工協(xié)調(diào)會(huì)議確認(rèn)后實(shí)施。




3。項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)嚴(yán)格按照已審批的施工總平面圖或相關(guān)的單位工程施工平面圖劃定的位置，布置施工項(xiàng)目的主要機(jī)械設(shè)備、腳手架、密封式安全網(wǎng)和圍擋、模具、施工臨時(shí)道路、供水、供電、供氣管道或線路、施工材料制品堆場(chǎng)及倉(cāng)庫(kù)、土方及建筑垃圾、變配電間、消火栓、警衛(wèi)室、現(xiàn)場(chǎng)的辦公、生產(chǎn)和生活臨時(shí)設(shè)施等。




4。施工物料器具除應(yīng)按施工平面圖指定位置就位布置外，尚應(yīng)根據(jù)不同特點(diǎn)和性質(zhì)，規(guī)范布置方式與要求，并執(zhí)行碼放整齊、限寬限高、上架入箱、規(guī)格分類、掛牌標(biāo)識(shí)等管理標(biāo)準(zhǔn)。




5。 在施工現(xiàn)場(chǎng)周邊應(yīng)設(shè)置臨時(shí)圍護(hù)設(shè)施。市區(qū)工地的周邊圍護(hù)設(shè)施高度不應(yīng)低于1.8m“臨街腳手架、高壓電纜、起重把桿回轉(zhuǎn)半徑伸至街道的，均應(yīng)設(shè)置安全隔離棚。危險(xiǎn)品庫(kù)附近應(yīng)有明顯標(biāo)志及圍擋設(shè)施。




6。 施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置暢通的排水溝渠系統(tǒng)，場(chǎng)地不積水、不積泥漿，保持道路干燥堅(jiān)實(shí)。工地地面應(yīng)做硬化處理。




三。作好環(huán)境保護(hù)
1。 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)根據(jù) 《環(huán)境管理系列標(biāo)準(zhǔn)》 (GB/T24000一ISO14000)建立項(xiàng)目環(huán)境監(jiān)控體系，不斷反饋監(jiān)控信息，采取整改措施。




2。 施工現(xiàn)場(chǎng)泥漿和污水未經(jīng)處理不得直接排人城市排水設(shè)施和河流、湖泊、池塘。




3。 除有符合規(guī)定的裝置外，不得在施工現(xiàn)場(chǎng)熔化瀝青和焚燒油氈、油漆，亦不得焚燒其他可產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣味的廢棄物，禁止將有毒有害廢棄物作土方回填。




4。 建筑垃圾、渣土應(yīng)在指定地點(diǎn)堆放，每日進(jìn)行清理。高空施工的垃圾及廢棄物應(yīng)采用密閉式串筒或其他措施清理搬運(yùn)。裝載建筑材料、垃圾或渣土的車輛，應(yīng)采取防止塵土飛揚(yáng)、灑落或流溢的有效措施。施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)根據(jù)需要設(shè)置機(jī)動(dòng)車輛沖洗設(shè)施，沖洗污水應(yīng)進(jìn)行處理。




5。 在居民和單位密集區(qū)域進(jìn)行爆破、打樁等施工作業(yè)前，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)按規(guī)定申請(qǐng)批準(zhǔn)，還應(yīng)將作業(yè)計(jì)劃、影響范圍、程度及有關(guān)措施等情況，向受影響范圍的居民和單位通報(bào)說(shuō)明，取得協(xié)作和配合;對(duì)施工機(jī)械的噪聲與振動(dòng)擾民，應(yīng)采取相應(yīng)措施予以控制。




6。 經(jīng)過(guò)施工現(xiàn)場(chǎng)的地下管線，應(yīng)由發(fā)包人在施工前通知承包人，標(biāo)出位置，加以保護(hù)。施工時(shí)發(fā)現(xiàn)文物、古跡、爆炸物、電纜等，應(yīng)當(dāng)停止施工，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，按照有關(guān)規(guī)定處理后方可繼續(xù)施工。




7。 施工中需要停水、停電、封路而影響環(huán)境時(shí)，必須經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，事先告示。在行人、車輛通行的地方施工，應(yīng)當(dāng)設(shè)置溝、井、坎、穴覆蓋物和標(biāo)志。




8。 溫暖季節(jié)宜對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行綠化布置。




四。 防火保安
1。 現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)立門(mén)衛(wèi)，根據(jù)需要設(shè)置警衛(wèi)，負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)保衛(wèi)工作，并采取必要的防盜措施。施工現(xiàn)場(chǎng)的主要管理人員在施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)佩戴證明其身份的證卡，其他現(xiàn)場(chǎng)施工人員宜有標(biāo)識(shí)。有條件時(shí)可對(duì)進(jìn)出場(chǎng)人員使用磁卡管理。




2。 承包人必須嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)消防法》的規(guī)定，建立和執(zhí)行防火管理制度�，F(xiàn)場(chǎng)必須有滿足消防車出人和行駛的道路，并設(shè)置符合要求的防火報(bào)警系統(tǒng)和固定式滅火系統(tǒng)，消防設(shè)施應(yīng)保持完好的備用狀態(tài)。在火災(zāi)易發(fā)地區(qū)施工或儲(chǔ)存、使用易燃、易爆器材時(shí)，.承包人應(yīng)當(dāng)采取特殊的消防安全措施�，F(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙，必要時(shí)可設(shè)吸煙室





3． 施工現(xiàn)場(chǎng)的通道、消防出人口、緊急疏散樓道等，均應(yīng)有明顯標(biāo)志或指示牌。有高度限制的地點(diǎn)應(yīng)有限高標(biāo)志。




4。 施工中需要進(jìn)行爆破作業(yè)的，必須經(jīng)政府主管部門(mén)審查批準(zhǔn)，并提供爆破器材的品名、數(shù)量、用途、爆破地點(diǎn)、四鄰距離等文件和安全操作規(guī)程，向所在地縣、市 (區(qū))公安局申領(lǐng)”爆破物品使用許可證“，由具備爆破資質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工。數(shù)量、用途、爆破地點(diǎn)、四鄰距離等文件和安全操作規(guī)程，向所在地縣、市 (區(qū))公安局申領(lǐng)”爆破物品使用許可證“，由具備爆破資質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工。




五。 衛(wèi)生防疫及其他事項(xiàng)
1。 施工現(xiàn)場(chǎng)不宜設(shè)置職工宿舍，必須設(shè)置時(shí)應(yīng)盡量和施工場(chǎng)地分開(kāi)。





現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)準(zhǔn)備必要的醫(yī)務(wù)設(shè)施。在辦公室內(nèi)顯著位置應(yīng)張貼急救車和有關(guān)醫(yī)院電話號(hào)碼。根據(jù)需要采取防暑降溫和消毒、防毒措施。施工作業(yè)區(qū)與辦公區(qū)應(yīng)分區(qū)明確。




2。 承包人應(yīng)明確施工保險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)的投保人和投保范圍。




3。 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理進(jìn)行考評(píng)，考評(píng)辦法應(yīng)由企業(yè)按有關(guān)規(guī)定制定。




4。 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)節(jié)能管理。有條件的現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)下達(dá)能源使用指標(biāo)。




5。 現(xiàn)場(chǎng)的食堂、廁所應(yīng)符合衛(wèi)生要求，現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置飲水設(shè)施





第三章
項(xiàng)目經(jīng)理的溝通技 能




與政府部門(mén)的溝通技巧
一．房地產(chǎn)企業(yè)與哪些政府部門(mén)要打交道？
1．建設(shè)局（建委）——（規(guī)劃處) 溝通基點(diǎn)：訴求意思、獲取審批 溝通前提：讀懂讀透政策法規(guī)、找準(zhǔn)共同點(diǎn) 溝通對(duì)象：主辦人員、科處長(zhǎng)、主管主任（局長(zhǎng)）
涉及人員：相關(guān)工作人員、主要負(fù)責(zé)人員家屬和朋友




2．國(guó)土局（土地局）——土地利用科 溝通基點(diǎn)：訴求意思獲取土地使用證 溝通前提：熟悉國(guó)土資源法、找準(zhǔn)可能變通方案




3。規(guī)劃局 溝通基點(diǎn)：
政府權(quán)利和政策作用點(diǎn)，情法兼?zhèn)? 明確動(dòng)機(jī)：規(guī)劃面積與位置直接涉及開(kāi)發(fā)成本，力爭(zhēng)有利更多 溝通準(zhǔn)備：定點(diǎn)地段的土地政策法規(guī)為基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)圖紙



4。計(jì)委（發(fā)改委）-投資處、立項(xiàng) 溝通基點(diǎn)：
突出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)意義，耐心訴求為首
溝通對(duì)象：公司主要負(fù)責(zé)人和主要辦理人員、計(jì)委項(xiàng)目處和主管領(lǐng)導(dǎo)



5。工商稅務(wù)局-辦證
6。環(huán)保局




7。省、市、區(qū)政府主管市長(zhǎng)書(shū)記-對(duì)口領(lǐng)導(dǎo)
溝通基點(diǎn)：項(xiàng)目達(dá)成意義與政府政績(jī)的意思訴求
溝通中心：大思想、少許細(xì)節(jié)
溝通機(jī)會(huì)：辦公時(shí)間，休閑時(shí)間（公司高層宴請(qǐng)）




8。招標(biāo)辦-招投標(biāo)
9。房產(chǎn)局-開(kāi)發(fā)處
溝通基點(diǎn)：針對(duì)產(chǎn)品、維護(hù)關(guān)系、獲取產(chǎn)品隱行利益
溝通對(duì)象：局技術(shù)人員、產(chǎn)權(quán)辦證人員、產(chǎn)權(quán)交易主管人員




二．與政府部門(mén)溝通的基本原則
1．以政策、法規(guī)為基礎(chǔ)
2．文件化溝通形式為主要形式
3．程序化：按程序流程撞擊溝通
4．針對(duì)性：房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)部門(mén)與專門(mén)政府部門(mén)溝通




三．高效溝通技巧
1．找準(zhǔn)主管部門(mén)、領(lǐng)導(dǎo)、關(guān)鍵人物
2．多元法相結(jié)合——業(yè)務(wù)為主、感情連接為線、方式策略是關(guān)鍵
3．以傾聽(tīng)、咨詢、傳達(dá)為主




與合作部門(mén)的溝通技巧




一．房地產(chǎn)企業(yè)一般與哪些部門(mén)合作
1．銀行（存款貸款業(yè)務(wù)、按揭業(yè)務(wù)） 關(guān)系：互利互惠 基點(diǎn)：信用第一，放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)




2．設(shè)計(jì)院所 甲乙關(guān)系、相互依賴、責(zé)任延續(xù)



3．施工單位 甲乙關(guān)系、溝通以質(zhì)量（施工質(zhì)量材料質(zhì)量）工期保證為主。須跟蹤訴求監(jiān)督意思、忌自封權(quán)利爛加干涉




4．銷售代理部門(mén) 明確代理商的房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷能力，包括：營(yíng)銷策劃能力、組織實(shí)施能力、信用水平，給予正常支持與協(xié)調(diào)，以避免銷售與房產(chǎn)本身問(wèn)題解決的脫節(jié)




5．物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理服務(wù)與贏利能力，是維持開(kāi)發(fā)公司長(zhǎng)期利益的和房產(chǎn)品牌的保證




二．與合作部門(mén)溝通的關(guān)鍵點(diǎn)
1．定位：身份以甲方出現(xiàn)
合作意向首先明確，講究策略富有靈活性
案例：置信房產(chǎn)與設(shè)計(jì)院之間的長(zhǎng)期合作




2．準(zhǔn)則：互利
利益均沾在利取與利失之間變通，不能做絕對(duì)利益者，否則必埋禍根
案例：易達(dá)房產(chǎn)與某建筑公司的矛盾




3．方式：合作
平等對(duì)待，在溝通過(guò)程中的所有環(huán)節(jié)，合作的心態(tài)處理禮尚往來(lái)細(xì)節(jié)

案例：金房與金牛建筑




4．基點(diǎn)：真誠(chéng)
真誠(chéng)合作成功的關(guān)鍵，切忌互相隱瞞，留下矛盾之根




與合作部門(mén)溝通的四忌：
1。以甲方自居
2．提出過(guò)分要求和條件
3．趾高氣揚(yáng)
4。忘記目標(biāo)




內(nèi)部溝通技巧與上級(jí)溝通技巧


案例：某公司部門(mén)經(jīng)理的困惑




1.與上級(jí)溝通原則
相信領(lǐng)導(dǎo)是正確的
◆績(jī)效是關(guān)鍵
◆配合上級(jí)工作模式
◆認(rèn)清職責(zé),堅(jiān)決執(zhí)行命令
◆任清自己角色




2.與上級(jí)溝通的一般技巧
――定期匯報(bào)。
――適時(shí)請(qǐng)求幫助和指導(dǎo)�！　� ――經(jīng)常向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提供有效信息�！　� ――注意維護(hù)領(lǐng)導(dǎo)形象。　
――服從領(lǐng)導(dǎo)。
――與領(lǐng)導(dǎo)交往要保持分寸。
3.向領(lǐng)導(dǎo)反映問(wèn)題的技巧
――向領(lǐng)導(dǎo)反映問(wèn)題之前，列出提綱。
――反映的問(wèn)題要屬實(shí)，不可人云亦云。
――要善于對(duì)信息進(jìn)行分析、過(guò)濾、總結(jié)、提煉。　　
――反映客戶的需求，但不要以客戶的口氣向領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)話�！　�
――匯報(bào)問(wèn)題前，一定要有對(duì)該問(wèn)題解決辦法的思路。
――反映和匯報(bào)的問(wèn)題要具體，多用數(shù)據(jù)說(shuō)話。
二。與平級(jí)溝通技巧
準(zhǔn)則：貴和、寬容、仁、義
1.堅(jiān)持原則，維護(hù)權(quán)利
2.積極地提出要求，采取直接了當(dāng)?shù)膽B(tài)度
3.積極地拒絕
4.積極地表明不同意見(jiàn)
技巧
――舉辦內(nèi)部培訓(xùn)班。增進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)，密切與其他部門(mén)人員的接觸。
――召開(kāi)情況介紹會(huì)，通報(bào)客戶情況，部門(mén)間的業(yè)務(wù)聯(lián)系合作情況�；ネㄓ袩o(wú)，互相監(jiān)督。
――召開(kāi)座談會(huì)，了解其他部門(mén)需求，提出自己的需求。
――內(nèi)部聯(lián)誼，增進(jìn)內(nèi)部情感交流。
――定期內(nèi)部網(wǎng)訊，溝通內(nèi)部信息，增強(qiáng)凝聚力。
――經(jīng)常開(kāi)展調(diào)研活動(dòng)，與有關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)同調(diào)查，為客戶的間接服務(wù)更真實(shí)和貼近客戶。
――推動(dòng)內(nèi)部營(yíng)銷部門(mén)崗位意識(shí)前移，與客戶直接接觸，提高非營(yíng)銷人員的營(yíng)銷意識(shí)。
三．與下級(jí)溝通的技巧 　　
――注重自身形象。加強(qiáng)修養(yǎng)，提高素質(zhì)。給員工以良好的管理者形象。
――用其所長(zhǎng)�！　�
――體恤下屬。 ――不擺架子�！　�
――對(duì)員工提出的問(wèn)題，要及時(shí)解決，不能采取不了了之的做法。 ――適當(dāng)授權(quán)。
――多激勵(lì)員工。
――不可在員工面前多顯示自己的能力。
――兼顧利益均衡。
常用的溝通方式與技巧
一． 電話溝通技巧
1.接聽(tīng)、撥打電話的基本技巧和程序
2.接聽(tīng)、撥打電話的基本技巧
3.接聽(tīng)和撥打電話的程序
4.轉(zhuǎn)達(dá)電話的技巧
5.應(yīng)對(duì)特殊事件的技巧
二。 會(huì)議溝通技巧
1.會(huì)議的安排
2.會(huì)議的主持
3.成功地開(kāi)始會(huì)議
4.會(huì)議主持人的溝通技巧
5.圓滿地結(jié)束會(huì)議
6.靈活地應(yīng)對(duì)會(huì)議的困境

《項(xiàng)目經(jīng)理管理技能提升》課程目的
通過(guò)培訓(xùn)，項(xiàng)目管理人員可以掌握項(xiàng)目管理的三大主要技能，熟練運(yùn)用項(xiàng)目成本管理技巧、現(xiàn)場(chǎng)管理技巧和與相關(guān)部門(mén)的溝通技巧，從而全面提高項(xiàng)目經(jīng)理的管理技能

《項(xiàng)目經(jīng)理管理技能提升》適合對(duì)象
建設(shè)單位和施工單位的工程部經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、現(xiàn)場(chǎng)工程師、監(jiān)利工程師等

《項(xiàng)目經(jīng)理管理技能提升》所屬分類
特色課程

《項(xiàng)目經(jīng)理管理技能提升》所屬專題
項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)、

《項(xiàng)目經(jīng)理管理技能提升》內(nèi)訓(xùn)服務(wù)流程

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