《透視租賃業(yè)務中稅會差異的玄機》課程大綱
一、課程主旨
本課程以租賃業(yè)務為素材，以匯算清繳為主題，透視稅會差異的玄機。


二、配套教材
書名：租賃業(yè)務雙方涉稅實務疑難問題解析
編著：段暉
出版：經濟管理出版社
特點：
1、實用性。書中的實務和案例是經過精心挑選的實戰(zhàn)案例，涉及各個領域，涉及各個環(huán)節(jié)，涉及日常業(yè)務，涉及疑難雜癥，涉及稅務爭議，涉及地區(qū)差異，具備廣泛的代表性和實用性。
2、全面性。書中的解析不局限于財務，也不局限于稅務，而是財務和稅務一并解決；不局限于出租方，也不局限于承租方，而是出租方和承租方的問題一并解決；不局限于某一個稅種，而是涉及的諸稅種一并解決。


三、教材目錄
（一）租賃業(yè)務標的物的涉稅疑難解析
1、不動產租賃的稅務問題
1.1.1不動產融資租賃、場租、片租分別怎樣繳納營業(yè)稅？
1.1.2外地分公司房產出租應當在哪里納稅？
1.1.3部分出租和未進行工程決算的房產對外出租，怎樣繳納房產稅？
1.1.4地產公司出租待售商鋪怎樣繳稅？
1.1.5地下車位、物業(yè)車庫和商場柜組對外出租，分別怎樣繳稅？
1.1.6集體土地租賃怎樣繳稅？乙方怎樣賬務處理和稅前扣除？
1.1.7在租入的土地上進行房屋改造和新建房屋，怎樣進行稅前扣除？
1.1.8甲乙合作建房，乙使用一定期限后歸還，雙方怎樣進行賬務處理和繳納稅款？
2、動產租賃的稅務問題
1.2.1油罐出租是否納入“營改增”？
1.2.2設備跨期租賃是否營改增？簡易計稅能否開具增值稅專用發(fā)票？
1.2.3遠洋運輸的期租和航空運輸的干租，營改增后分別怎樣繳稅？
1.2.4自產車輛出租是否視同銷售？是否作進項稅額轉出？
1.2.5員工上下班的班車租賃費能否抵扣進項稅額？怎樣稅前扣除？
3、混合租賃的稅務問題
1.3.1出租廠房和設備應當怎樣繳稅？承租方應當索取什么樣的票據？
1.3.2租賃茶具同時購買茶葉，出租方怎樣繳納增值稅？承租方怎樣索取發(fā)票和抵扣增值稅？
（二）租賃業(yè)務當事人的納稅身價定性
1、經營模式是否決定納稅身份
2.1.1運輸車輛的承租掛靠，分別怎樣增值稅？
2.1.2產權式酒店按利潤分紅，是合作經營還是租賃？
2.1.3以產權式酒店出資，是投資行為還是租賃？
2.1.4商場統(tǒng)一招租統(tǒng)一收銀，是聯營行為還是租賃？
2.1.5商業(yè)大樓向業(yè)主收取轉售電費，應當繳納增值稅還是營業(yè)稅？
2、出租方身份是否決定納稅身份
2.2.1轉租房屋是否納稅？是否適用差額征稅？
2.2.2行政機關出租房產是否納稅？承租人能否憑行政事業(yè)收據或非稅收入繳款書作稅前扣除？
2.2.3村委會出租集體土地是否納稅？承租人憑農村合作經濟組織收款收據能否作稅前扣除？
2.2.4軍隊出租房屋是否納稅？承租人憑軍隊收費票據能否作稅前扣除憑證？
2.2.5房東不提供發(fā)票不負擔稅費，怎么辦？
2.2.6境外不動產出租，承租人是否需要代扣代繳稅費？
2.2.7航空公司境外包機業(yè)務，承租人是否需要代扣代繳稅費？
2.2.8集資建房出租，分配的租金是否繳納個人所得稅？
3、承租方身份是否決定納稅身份
2.3.1融資租賃設備甲乙雙方怎樣進行會計處理？怎樣繳納增值稅？怎樣確認收入和稅前扣除？
2.3.2融資租賃房產，甲公司怎樣繳納營業(yè)稅和土地增值稅？房產稅和土地使用稅由誰繳納？
2.3.3怎樣判定融資租賃和分期收款？它們的主要區(qū)別是什么？
2.3.4融資性售后回租設備，承租方是否繳納增值稅？怎樣進行會計處理？出租方怎樣繳納增值稅？
2.3.5經營性售后回租設備，承租方出售設備是否繳納增值稅？出租方是否適用增值稅差額征稅政策？
2.3.6只簽訂了《售后回租協(xié)議》，沒有實質業(yè)務如何進行稅務處理？
2.3.7售后返租商品房如何進行稅務處理？
2.3.8公司為職工租房，是否并入工資薪金計算扣繳個人所得稅？
（三）租金及其支付方式的涉稅疑難解析
1、提前收�。ㄖЦ叮┳饨鸬亩悇諉栴}
3.1.1收取租賃押金是否繳納營業(yè)稅？怎樣進行賬務處理？
3.1.2以租賃押金抵頂違約金，出租方是否納稅？承租方怎樣稅前扣除？
3.1.3預收租房定金應當在什么時間繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅？
3.1.4租賃合同未實際履行預收定金不退還的，出租方是否納稅？承租方怎樣稅前扣除？
3.1.5跨年度提前收取租金，出租方怎樣繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅？承租方怎樣稅前扣除？
3.1.6跨年度提前一次性收取租金，出租方怎樣繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅？承租方怎樣稅前扣除？
3.1.7租入房產的裝修費，是否增加房產原值？提前結束租賃的裝修費，承租方怎樣稅前扣除？
3.1.8籌建期內支付的租金，承租方怎樣進行賬務處理和稅前扣除？
2、滯后收取（支付）租金的稅務問題
3.2.1按年遞增收取租金，出租方怎樣繳稅？承租方怎樣稅前扣除？
3.2.2跨年度滯后收取租金，出租方怎樣繳稅？承租方怎樣稅前扣除？
3、混合收�。ㄖЦ叮┳饨鸬亩悇諉栴}
3.3.1寫字樓同時收取租金和水電費、物業(yè)管理費，出租方怎樣開具發(fā)票？承租方怎樣進行稅前扣除？
3.3.2物業(yè)公司統(tǒng)一代收代繳的租金、物業(yè)費和水電費，怎樣繳稅？承租方怎樣稅前扣除？
4、無租使用或免收租金的稅務問題
3.4.1無租使用房產怎樣繳稅？
3.4.2免租期怎樣繳納房產稅？是否確認收入？承租方怎樣稅前扣除？
四、課程目錄
案例1：甲公司租賃乙公司班車接送員工上下班， 租賃費每月15000元，乙公司開具增值稅專用發(fā)票注明價款13513.51元，稅額1486.49元。
問題：
怎樣進行會計處理？
‚其進項稅額能否從銷項稅額中抵扣？
ƒ能否稅前扣除，是否存在稅會差異？
案例2：甲乙兩公司簽訂合作建房協(xié)議，協(xié)議規(guī)定甲出地，乙出資。房屋建成后，產權歸甲方，乙公司使用10年后交還甲方。乙使用期間，每年向甲交納5萬元租金。房屋于2013年7月底建成，雙方確認建房成本800萬元，公允價值1000萬元。2013年8月1日乙方向甲方支付至2014年7月31日期間的租金5萬元。
問題：
甲公司和乙公司分別怎樣進行會計處理？
‚就合作建房業(yè)務，甲公司和乙公司是否繳納營業(yè)稅，分別怎樣繳納？
ƒ甲公司和乙公司分別怎樣確認收入和稅前扣除，是否存在稅會差異？
④是否存在稅收籌劃空間？
案例3：甲商場以統(tǒng)一招租、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一開票的模式對外聯營，乙公司等58戶商家簽約進駐商場，根據協(xié)議約定，甲分別向乙等58戶商家按照保底+20%收入抽成的方式獲取收益。商戶必須按照收入全額給甲商場開具17%增值稅專用發(fā)票，否則扣減相應稅款后再結算款項。2013年甲公司保底收費共計2000萬元，收銀統(tǒng)計58戶商家全年總進賬5.6億，甲公司從中抽成1.12億。
問題：
聯營定性：租賃業(yè)務？購銷業(yè)務？代銷業(yè)務？
‚稅會差異在哪里？
ƒ商戶應該提供什么樣的發(fā)票？
案例4：甲公司與乙公司簽訂協(xié)議，約定甲向丙購買一臺價值500萬元（含稅）的設備，再出租給乙，甲支付安裝費和保險費50萬元，初始直接費用各1萬元。設備使用年限5年，自2013年1月1日起，租期4年，每年末支付租金150萬元，乙公司擔保設備余值10萬元。租賃期滿，乙可選擇行使購買權。假定甲為依法成立的租賃公司（增值稅一般納稅人），年利率為7%。
問題：
業(yè)務定性：融資租賃？經營租賃？
‚出租方怎樣進行會計處理？
ƒ出租方怎樣進行所得稅處理？
④出租方是否存在稅會差異？
案例5：甲公司與乙公司簽訂協(xié)議，約定甲向丙購買一臺價值500萬元（含稅）的設備，再出租給乙，甲支付安裝費和保險費50萬元，初始直接費用各1萬元。設備使用年限5年，自2013年1月1日起，租期4年，每年末支付租金150萬元，乙公司擔保設備余值10萬元。租賃期滿，乙可選擇行使購買權。假定甲為依法成立的租賃公司（增值稅一般納稅人），年利率為7%。
問題：
承租方怎樣進行會計處理？
‚承租方怎樣進行所得稅處理？
ƒ承租方是否存在稅會差異？
案例6： 甲公司與乙公司簽訂租房協(xié)議，約定的租期為2013年9月1日起2015年8月31日，租金總額120萬元，乙公司分別于2013年9月10日和2014年9月10日兩次支付。
問題：
提前分次收取租金，出租方怎樣進行會計處理？
‚提前分次收取租金，出租方怎樣進行所得稅處理？
ƒ是否存在稅會差異？
延伸案例：甲公司與乙公司于2013年12月28日簽訂租房協(xié)議，租期自2014年1月1日至2023年12月31日，年租金100萬元，約定合同簽訂當日乙公司預付定金20萬元，房屋于2014年1月1日交付使用。
問題：
預收定金，出租方怎樣進行會計處理？
‚預收定金，出租方怎樣進行所得稅處理？
ƒ是否存在稅會差異？
案例7：甲公司與乙公司簽訂租房協(xié)議，約定的租期為2013年9月1日起至2015年8月31日止，年租金60萬元，乙公司于2013年9月1日一次性收取了兩年租金共計120萬元。
問題：
提前一次性收取租金，出租方怎樣進行會計處理？
‚提前一次性收取租金，出租方怎樣進行所得稅處理？
ƒ是否存在稅會差異？是否存在稅務籌劃空間？
案例8：乙公司租賃甲公司綜合樓經營酒店，租期10年，自2013年1月1日至2022年12月31日。合同約定第1年租金36萬元，第二年39.6萬元，依此類推，每年遞增10%。租期內年平均租金57.38萬元。
問題：
出租方怎樣進行會計處理？
‚出租方怎樣進行所得稅處理？
ƒ承租人怎樣進行會計處理？
④承租人怎樣進行所得稅處理？
⑤是否存在稅會差異？

《透視租賃業(yè)務中稅會差異的玄機》所屬分類
財務稅務

《透視租賃業(yè)務中稅會差異的玄機》所屬專題
房地產企業(yè)會計稅務培訓、

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