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房地產(chǎn)業(yè)“營改增”應(yīng)對暨全程運營納稅籌劃與風(fēng)險防范專題 下載課程WORD文檔
添加時間:2014-11-03      修改時間: 2014-11-03      課程編號:100269707
《房地產(chǎn)業(yè)“營改增”應(yīng)對暨全程運營納稅籌劃與風(fēng)險防范專題》課程詳情
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【專題背景】
 全面取消營業(yè)稅,改征增值稅將是我國流轉(zhuǎn)稅制最為猛烈、重大的一次改革。隨著“稅收十二五規(guī)劃”最后一年的臨近,房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”風(fēng)聲鶴唳。然營改增對房地產(chǎn)行業(yè)而言到底是利好還是利差?是可以讓房地產(chǎn)企業(yè)達到減輕稅收成本支出還是繼續(xù)加大本就高企不下的稅負(fù)?房地產(chǎn)企業(yè)又該如何應(yīng)對即將到來的增值稅改革,抓住營改增的重要機遇并采取有效措施防控企業(yè)可能面臨的涉稅風(fēng)險呢?這些是地產(chǎn)業(yè)界普遍最為關(guān)心的話題。

 最近幾年,國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度,房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去。在調(diào)控房價的政策下,房地產(chǎn)銷售市場疲軟,價格下跌,信貸緊縮,資金緊張,利潤空間急劇縮水,房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè),使得本來就捉襟見肘的資金鏈條更加吃緊。為了配合國家宏觀調(diào)控政策,國家稅務(wù)總局也加大了對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的征收管理與稅收稽查的力度。使得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅收風(fēng)險迅速增大。

 為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強內(nèi)部管理,提高財會核算水平,規(guī)范納稅行為,實現(xiàn)理性納稅籌劃,這也是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的重要手段。為此,我們按照對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行整體納稅規(guī)劃、分階段落實的思路,根據(jù)近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查的重點,對每個階段所涉及的稅種進行法規(guī)解讀,輔以風(fēng)險防控與納稅籌劃技巧,使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個開發(fā)階段進行過程中落實納稅籌劃方案,為規(guī)避涉稅風(fēng)險、全面降低稅負(fù)提供幫助。全程實戰(zhàn)案例分享,接地氣、重實效,讓您兩天不虛此行!


課程大綱
一:房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的應(yīng)對策略
1.營改增背景分析以及時間安排
2.房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅稅率或征收率?
3.營改增對房地產(chǎn)業(yè)售價及凈利潤有何影響?
4.房地產(chǎn)企業(yè)哪些發(fā)票可以抵扣?注意什么問題?
5.混業(yè)經(jīng)營需要注意什么問題
6.甲供材業(yè)務(wù)在營改增面前的優(yōu)劣分析
7.納稅義務(wù)發(fā)生時間的差異分析

二:取得土地環(huán)節(jié)的納稅籌劃與稅收風(fēng)險控制
1.招掛拍方式取得土地,合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅?計征契稅的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)有幾個部分?

2.企業(yè)取得的土地返還款、減免款該如何進行會計處理?針對四種不同的做帳方式分別解析涉及的各稅種風(fēng)險。

3.以接受投資方式取得土地,會計如何規(guī)定?入帳憑證如何確認(rèn)?稅收風(fēng)險如何掌控?土地投資方的稅收風(fēng)險在哪里?

4.以收購股權(quán)的方式取得土地,土地成本如何確認(rèn)?將通過“史上最;I劃案例”來解析其中的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅風(fēng)險。

5.受讓生地、受讓熟地、購買爛尾樓如何確認(rèn)土地成本?在計算土地增值稅的時候甲乙雙方分別如何進行稅收風(fēng)險規(guī)避?

6.“拆一還一”方式下取得土地,如何進行會計處理?銷售不動產(chǎn)發(fā)票如何開具?
本課程將從被拆人、開發(fā)企業(yè)兩方分別就營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅進行全方位的稅收分析。

7.“建設(shè)—移交”模式下的土地成本確認(rèn),如何完善記賬憑證?
8.接受抵償債務(wù)的土地使用權(quán),該如何運作才能免除額外的稅收負(fù)擔(dān)?
9.為取得土地而支付的紅線外支出,在所得稅和土地增值稅的處理什么不同?如何操作可以在稅前扣除,規(guī)避風(fēng)險?

10.征用耕地從事房地產(chǎn)開發(fā),如何避免重復(fù)繳納耕地占用稅與土地使用稅?
11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)之后,從何時開始計算繳納土地使用稅?從何時開始免除納稅義務(wù)?計入那個會計科目?怎樣計算才可以讓稅負(fù)最佳?全新的解讀讓您不再為土地使用稅煩惱。

三:規(guī)劃設(shè)計階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險控制
1.產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇,是關(guān)注稅收負(fù)擔(dān)水平?還是關(guān)注企業(yè)的銷售?
2.分期開發(fā)還是合并開發(fā)?即使再艱難,也必須作出理性的選擇,因為其中收獲的不僅僅是稅收。
3.合作建房方式的稅收如何控制,我們將從七種不同的合作建房模式為您一一化解其中的稅收風(fēng)險。
4.自行開發(fā)與委托代建,其中的風(fēng)險點在哪里?考慮的并不只是稅收負(fù)擔(dān)問題,更應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)的利潤與價值。

5.委托境外設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計,支付的設(shè)計費是否應(yīng)當(dāng)在我國境內(nèi)納稅?房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任?

四:開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險控制
1.確定成本核算對象的原則和方法是什么?
2.成本費用歸集的原則是什么?
3.特殊費用歸集應(yīng)該注意的稅收問題:會議費、差費、招待費、辦公費、車輛費等
4.稅收對售樓部及類似資產(chǎn)的處理是如何規(guī)定的?
5.地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務(wù)處理上有何區(qū)別?納稅人如何處理才能夠取得相對收益?

6.甲供材、甲控材、甲供設(shè)備的區(qū)別是什么?房地產(chǎn)建安流程中,設(shè)備和材料如何區(qū)分?本課程將通過具體的案例,從甲供材料和甲供設(shè)備兩種情況,分別講述營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅當(dāng)中稅收待遇有哪些不同?

7.房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的借款費用怎樣核算?計算企業(yè)所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異?

8.向股東或其他自然人借款利息是否都可以扣除?
9.資本化的借款費用與計入損益的借款費用怎樣區(qū)分?如何提供“金融企業(yè)同期同類借款利率情況說明”?

10.集團統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復(fù)納稅?
11.工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大?如何區(qū)分合同工、臨時工、勞務(wù)的區(qū)別,他們的稅收待遇有什么不同?

12.購買爛尾樓(在建工程或者在建項目)如何確認(rèn)初始成本?

五:銷售階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險控制
1.“買一送一”模式下如何確認(rèn)收入金額?送面積、送家電、送車位、送物業(yè)等不同的銷售模式分別有哪些稅收區(qū)別?會計如何處理?贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風(fēng)險?

2.“以老帶新”銷售模式下如何確認(rèn)支出?票據(jù)如何處理?是否涉及扣繳個稅?
3.“抵券銷售”“一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認(rèn)?
4.“包銷”和“代銷”的區(qū)別是?二者確認(rèn)收入的差異在哪?稅收風(fēng)險如何把控?
5.“假按揭”“零首付”銷售模式的稅收如何處理?
6.“還本銷售”如何確認(rèn)收入?我們的困惑在哪里?
7.“售后回租”的稅收風(fēng)險分析,同時給解決的方案,讓您不再為回租而煩惱。
8.“售后回購”方式在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認(rèn)?
9.房地產(chǎn)企業(yè)收取的價外費用有哪些稅收風(fēng)險?營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅一一分析。
10.針對不同的客戶與不同的銷售模式,銷售價格明顯偏低,我們?nèi)绾握页鲞m合自己的“正當(dāng)理由”?
11.銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費如何實現(xiàn)稅前扣除?需要注意防控哪些錯誤?

六:清盤清算階段
1.房地產(chǎn)行業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)如何規(guī)定,對營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有何影響?
2.各種不同的稅種對收入確認(rèn)的原則有何差異?
3.土地增值稅確認(rèn)收入時金額如何確定?
4.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本如何確定?是否涉及“二次清算”?
5.成本差如何進行會計處理?不同階段出現(xiàn)的成本差如何進行稅收分析?
6.在交房前后支付的物業(yè)費如何進行成本費用歸集?對稅收的影響是什么?
7.如何進行成本分?jǐn)偛趴梢允故杖牒统杀境伞罢壤焙瘮?shù)關(guān)系?本課程將以詳實的案例,分別從占地面積法、建筑面積發(fā)、直接成本法、預(yù)算造價法、層高系數(shù)法來詳細(xì)解讀成本分?jǐn)偟募记珊头椒,讓不同類型的開發(fā)產(chǎn)品分別“找到”屬于自己的“一半”,達到二者的“完美結(jié)合”

8.基本裝修、簡裝、精裝的標(biāo)準(zhǔn)是?軟裝在企業(yè)所得稅和土地增值稅扣除有什么不同?

七:現(xiàn)場互動,現(xiàn)場解答
1.王老師有著豐富的現(xiàn)場答疑經(jīng)驗,通過干練、風(fēng)趣的語言,將復(fù)雜的、棘手的稅收問題簡單化、通俗易懂,易于學(xué)員理解和實際操作。

2.課堂注重實踐和理論的結(jié)合,就一種經(jīng)濟行為涉及到每個稅種可能存在的風(fēng)險進行全方位、深層次解讀,有效化解稅收風(fēng)險!學(xué)員可以準(zhǔn)備自己的疑問,在課堂現(xiàn)場互動,選擇一種適合您的稅收處理方法。沒有最好,只有更好!

《房地產(chǎn)業(yè)“營改增”應(yīng)對暨全程運營納稅籌劃與風(fēng)險防范專題》所屬分類
財務(wù)稅務(wù)

《房地產(chǎn)業(yè)“營改增”應(yīng)對暨全程運營納稅籌劃與風(fēng)險防范專題》所屬專題
企業(yè)風(fēng)險防范與管控、房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)、風(fēng)險管理、營改增培訓(xùn)、房地產(chǎn)企業(yè)會計稅務(wù)培訓(xùn)、房地產(chǎn)企業(yè)項目管理、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理、房地產(chǎn)人力資源、

《房地產(chǎn)業(yè)“營改增”應(yīng)對暨全程運營納稅籌劃與風(fēng)險防范專題》授課培訓(xùn)師簡介
王老師
會計師,中國注冊稅務(wù)師,稅務(wù)稽查資深官員,某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家;數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷,熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題,擅長土地增值稅清算,稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制,制定合理的項目成本管控策略,做到企業(yè)成本控制最小化,利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次,講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實用;授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默,受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧!
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