《房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)各環(huán)節(jié)納稅實務(wù)與風(fēng)險防范》課程大綱
【參加對象】
本課程適用房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)/稅務(wù)總監(jiān)、財務(wù)/稅務(wù)經(jīng)理、主管會計、成本會計
我們的主題——
n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段如何會計核算和納稅處理？
n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地環(huán)節(jié)要注意防范哪些稅務(wù)風(fēng)險？
n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報批報建施工階段如何做到合理規(guī)劃布局？
n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險如何分析籌劃？
n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)土地增值稅清算面臨什么樣的形勢？
前 言
十八屆三中全會確定了充分市場化的政策基調(diào)，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，這樣的政策基調(diào)將表現(xiàn)為政策制定更加靈活而有針對性。以往如“一線城市發(fā)燒，全國打針吃藥”的政策舉措將一去不復(fù)返。
政策制定的目標(biāo)是有針對性的調(diào)控地區(qū)市場。一二線城市由于市場將持續(xù)火熱，政策基調(diào)應(yīng)是將在擴大供給的同時，適度抑制需求；而針對三四線城市的持續(xù)疲態(tài)，預(yù)計地方政府將持續(xù)出臺有針對性的刺激措施，以保障這些地區(qū)的樓市穩(wěn)定。
n 房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在2014年將受到三個因素的影響，
資本實力、融資能力及成本控制能力，決定了強者恒強、弱者愈弱。
第一講房地產(chǎn)公司設(shè)立中要想到的會計核算和稅務(wù)處理
一、 設(shè)立房地產(chǎn)公司開發(fā)應(yīng)該考慮的問題
【案例】集團公司拿地后交由子公司開發(fā)，涉及納稅風(fēng)險有哪些？如何回避？
二、設(shè)立房地產(chǎn)公司最低資本金比例有要求嗎？
三、以土地投資子公司如何會計處理？
四、設(shè)立公司后股東借錢怎么辦？
五、異地開發(fā)設(shè)立子公司還是分公司？區(qū)別在哪里？
【案例】南京A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲投資徐州進行開發(fā)，面臨問題是，在徐州應(yīng)該設(shè)立分公司還是設(shè)立子公司？
六、股份投資還是債權(quán)投資對于個人有何分別？
【案例】老王居民自然人投資者投資新正地產(chǎn)公司，預(yù)計投入資金10000萬元，投資回報率假設(shè)10%，兩種方案供您選擇，您選擇哪一種？
A:注冊資金10000萬元
B:注冊資金5000萬元+借款5000萬元。
七、股份投資還是債權(quán)投資對于公司有無區(qū)別？
【案例】B投資公司投資南京公司，預(yù)計投入資金10000萬元，投資回報率假設(shè)10%
兩種方案供您選擇，您選擇哪一種？
A:注冊資金10000萬元
B:注冊資金5000萬元+借款5000萬元。
八、個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓和公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓有何分別？
【案例】老王居民自然人投資者投資A公司，注冊資金10000萬元，未分配利潤1000萬元，老王欲轉(zhuǎn)讓股權(quán)給Q公司。問題：轉(zhuǎn)讓前要不要分配利潤呢？
【案例】B公司投資者投資A公司，注冊資金10000萬元，未分配利潤1000萬元，B欲轉(zhuǎn)讓股權(quán)給Q公司。問題：分配前要不要分配利潤呢？
九、個人以土地房屋評估投資涉及哪些稅收問題？
【案例】中國居民個人周某，2009年1月將其個人在南京購置的辦公用房進行評估后投資到南京A公司，取得A公司30%的股權(quán)。該房產(chǎn)的原值為100萬元，評估價為500萬元。2013年8月，周某將持有的該公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價為800萬元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行完畢，股權(quán)已作變更登記，且所得已經(jīng)實現(xiàn)。個人所得稅——免？——不免？
十、合作開發(fā)中可否一方拿地出資參與另一方開發(fā)共享利益但不成立單獨公司？
【案例】A公司拿地報建，因缺少資金，聯(lián)合B公司共同開發(fā)，雙方簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，不成立法人公司，以A公司下屬項目部名義開發(fā)和銷售。
分配模式1：雙方按最后項目利潤分配。
分配模式2：B公司支付A公司8000萬元后全部利益歸B公司所有。
十一、房地產(chǎn)開發(fā)可劃分哪幾大環(huán)節(jié)？
思考：公司設(shè)立后房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)您會關(guān)心哪些問題？
（一）取得土地階段
土地合同和誰簽？契稅？土地使用稅？印花稅？
土地取得方式有哪些？毛地出讓、凈地出讓、以房換地、買公司拿地、合并拿地、分立+合并、直接轉(zhuǎn)讓土地、劃撥+合作建房
賬面成本？計稅基礎(chǔ)？
（二）前期階段
辦證——立項——在誰名下？
設(shè)計——境內(nèi)——增值稅——境外要代扣
（三）報批報建費——墻改基金——農(nóng)民工工資保障金——？能要回來的——往來
不能要回來的才是成本
（四）工程建設(shè)階段
成本對象如何確定——如何設(shè)定會計科目——如何確定計稅成本——甲供材
目標(biāo)成本動態(tài)變化——合同臺賬——應(yīng)付工程款（工程量）——實際付工程款（賬面借方）——發(fā)票——預(yù)提
（五）銷售階段
營業(yè)稅——土地增值稅——預(yù)征
企業(yè)所得稅——查賬、核定
印花稅
土地使用稅——不交
房產(chǎn)稅——一般基建工地用房不交
出租房產(chǎn)
銷售方式——自銷、代銷、促銷手段
（六）清算
計稅成本——調(diào)整
可扣除項目金額確定
清算方案很關(guān)鍵——談判
第二講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地環(huán)節(jié)會計與納稅處理
一、土地出讓與土地轉(zhuǎn)讓有何區(qū)別？
【案例】2002年小肥羊房地產(chǎn)公司協(xié)議受讓A縣土地一宗，繳納土地出讓金1000萬元，因無力開發(fā)，轉(zhuǎn)由灰太狼房地產(chǎn)公司承繼開發(fā)。后續(xù)舊城改造費、契稅均由灰太狼公司支付，小肥羊公司將自己繳納的出讓金收據(jù)轉(zhuǎn)交灰太狼公司。
該案例存在哪些問題？
二、聯(lián)合競買土地的操作方式和稅收分析
三、毛地出讓—開發(fā)商先參加招拍掛獲取土地，然后拆遷稅收分析
【案例】羊村計劃拆遷改造，狼房地產(chǎn)公司招拍掛2億元取得，補償協(xié)議約定現(xiàn)金補償3000萬元，產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅5000平米（市場價值2500萬元）。產(chǎn)權(quán)調(diào)換商業(yè)2000平米（市場價值1600萬元）。
問題：拆遷補償協(xié)議繳納印花稅嗎？拆遷補償取得的土地成本如何確定？拆遷補償營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間是什么時候？拆遷補償營業(yè)稅如何確定計稅依據(jù)？支付給個人的拆遷補償費的票據(jù)如何？拆遷補償如何計算所得稅和土地增值稅？
四、受托平整土地并支付拆遷補償費
【案例】甲房地產(chǎn)企業(yè)受當(dāng)?shù)卣校鸪移髽I(yè)的地上建筑物并代為支付乙企業(yè)拆遷補償費1000萬元。共從當(dāng)?shù)卣〉檬杖霝?000萬元，其中，拆除業(yè)務(wù)收入1500萬元。計算該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅。
五、凈地出讓—開發(fā)商先代政府拆遷再參加招拍掛獲取土地稅收分析
【案例】灰太狼房地產(chǎn)公司支付村民拆遷補償費4000萬元，政府評審后給以10%服務(wù)費4400萬元，房地產(chǎn)公司土地中標(biāo)后，約定支付政府土地出讓金2億元。如何會計處理？
六、轉(zhuǎn)讓者轉(zhuǎn)讓未擁有土地使用權(quán)土地并幫助購買者以出讓方式取得土地稅收分析
七、購置轉(zhuǎn)讓土地稅款處理問題
【案例】2012年灰太狼房地產(chǎn)公司列支自行申報繳納的購地營業(yè)稅金及附加，能否企業(yè)所得稅稅前扣除？以對方的名義來繳納稅款，合同有效嗎？
八、直接轉(zhuǎn)讓土地稅收問題解析
【案例】A工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地給B公司，合同約定所有轉(zhuǎn)讓中流轉(zhuǎn)稅稅款均由B公司負擔(dān)，A土地轉(zhuǎn)讓價款1000萬元，取得土地支付價款原為200萬元。
如何計算應(yīng)納稅款？開具多少發(fā)票？
九、轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進入施工階段的在建工程，可否差額納稅？購買在建工程再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅？
十、購買半拉子工程開發(fā)形成產(chǎn)品再轉(zhuǎn)讓如何納稅？
十一、土地置換有何納稅問題？
【案例】2011年灰太狼房地產(chǎn)公司取得土地A地塊支付2000萬元，并前期投入200萬元，2013年5月份根據(jù)城市統(tǒng)一規(guī)劃，政府要求國土局置換B地塊。B地塊評估總價6000萬元，A地塊評估總價3200萬元。先期以政府名義對B地塊拆遷平整支付1500萬元。灰太狼公司補繳土地出讓金：6000-3200-1500-200=1100萬元。如何會計和納稅處理？
十二、股權(quán)收購目標(biāo)公司間接取得土地稅收分析稅收問題分析
【案例】2011年10月，A公司以貨幣資金1000萬元成立B公司，2011年12月B公司以800萬元受讓土地，2013年2月A公司作價1500萬元將B公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給C公司。B公司資產(chǎn)主要表現(xiàn)為土地。
問：股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中印花稅、企業(yè)所得稅怎么處理？A公司、B公司、C公司交不交土地增值稅。該誰來交？
十三、合并方式取得土地稅收分析稅收問題分析
十四、分立方式取得土地稅收分析稅收問題分析
【案例】灰太郎房地產(chǎn)公司開發(fā)A小區(qū)和寫字樓、商鋪、酒店。2012年小區(qū)出售完畢，剩余酒店。房地產(chǎn)公司貸款受限。酒店分立出來，以備將來出售或自持使用。問題是分立要交哪些稅？有哪些程序必須辦理？
十五、土地返還一律沖減成本？
十六、替政府干活是否白干？
問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“以地補路”的方式取得土地，但是該單位支付修路款時，取得的是政府部門財政收據(jù)，支付修路款是否可以作為取得土地使用權(quán)支付的金額？
十七、城中村改造選擇哪種模式稅務(wù)處理？
第三講房地產(chǎn)前期及施工階段會計及納稅處理
一、搞不清的立項
【案例】新正公司2008年通過出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，經(jīng)建設(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，建設(shè)商住樓項目。由于新正公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，決定與方欣房地產(chǎn)公司合作開發(fā)，雙方簽訂了委托開發(fā)、銷售協(xié)議。協(xié)議約定該開發(fā)項目的所有成本、費用均由新正公司支付，開發(fā)產(chǎn)品委托方欣房地產(chǎn)公司銷售，銷售合同由方欣房地產(chǎn)公司與買方簽訂，但是銷售不動產(chǎn)發(fā)票由新正公司開具，新正公司以該樓盤銷售收入的3%支付方欣房地產(chǎn)公司開發(fā)、銷售手續(xù)費。如何會計處理？如何納稅處理？
二、房地產(chǎn)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)，且未成立獨立法人公司的怎樣會計和稅務(wù)處理？
學(xué)員問題：甲、乙均為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。甲公司以1.8億元取得了某地塊的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，因資金問題，與乙公司協(xié)商合作開發(fā)該地塊。合作協(xié)議約定，由甲公司牽頭成立一分公司（無法人資格），并授權(quán)分公司全權(quán)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營某地塊；項目資本金2.5億元，甲方40%，乙方60%。甲所取得的土地作價2.5億元，其中的1億元用于出資，乙方將應(yīng)出資部分1.5億元支付給甲公司（抵償甲公司原欠乙公司債務(wù)），分公司實行獨立核算，甲乙利潤共享、風(fēng)險共擔(dān)。請問：1、甲公司對前期取得土地所發(fā)生的成本，如何進行賬務(wù)處理？是計入其他應(yīng)收款還是開發(fā)成本、長期股權(quán)投資？2、甲公司需要交納哪些稅？甲公司對1.5億元應(yīng)怎么進行稅務(wù)處理？2、乙公司涉及哪些稅收事項？3、在這種合作方式下，如何進行前期籌劃？
三、房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)會計和稅務(wù)如何處理？合作開發(fā)應(yīng)具備什么必要條件？合作開發(fā)稅務(wù)如何處理？合作開發(fā)主體如何確定？
四、偽合作開發(fā)形式有哪些？法院認定土地轉(zhuǎn)讓稅法該怎么認定？
【案例】一家投資公司A，與另一家公司B簽訂共建一大廈協(xié)議書，B公司有劃撥土地一塊，A公司負責(zé)提供建設(shè)資金3億元，大廈以B公司名義立項，建成后產(chǎn)權(quán)B公司所有，A公司獲得總建筑面積的70%的30年經(jīng)營權(quán)。雙方如何稅務(wù)和會計處理？
五、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的成本費用科目有哪些？
六、項目前期開工要做好哪些預(yù)算？
七、規(guī)劃設(shè)計費支付如何處理？
【案例】A房地產(chǎn)企業(yè)2013年8月與美國B技術(shù)服務(wù)公司簽訂技術(shù)服務(wù)合同，A房地產(chǎn)企業(yè)認為美國B技術(shù)服務(wù)公司不會在中國境內(nèi)構(gòu)成常設(shè)機構(gòu)，與其簽訂了100萬元的不含稅合同，估算支出 105.26萬元［100÷（1-5%）］，其中營業(yè)稅支出5.26萬元。但是B技術(shù)服務(wù)公司出于自身考慮在付匯階段拒絕提供居民身份證明，A房地產(chǎn)企業(yè)無法辦理稅務(wù)證明，則實際支出增加了多少？
八、建筑物拆除該如何做賬？
學(xué)員提問：我們A房地產(chǎn)企業(yè)拍下地后，找別人B公司來拆地上房屋，為什么是B給我們錢200萬元，而不是我們A給B錢呢？財務(wù)如何入賬？
九、簽訂施工合同不含甲供材如何處理？
【案例】稅務(wù)機關(guān)在對于A房地產(chǎn)公司2012年完工的B項目土地增值稅進行清算時，查出大量貨物銷售發(fā)票。稅務(wù)人員認為，建筑施工工程應(yīng)取得建筑業(yè)發(fā)票，非建筑業(yè)發(fā)票一律不予扣除，且取得不符合規(guī)定的發(fā)票，還應(yīng)予以處罰，這種說法對嗎？
【案例】北京大寶建筑公司與加菲貓房地產(chǎn)公司簽訂工程施工合同，勞務(wù)部分價款2000萬元，甲供材1000萬元，合同總價簽訂多少合適？
十、營改增后要什么發(fā)票？
十一、立項后稅務(wù)機關(guān)如何備案及如何確定核算對象及清算單位？
十二、如何配合預(yù)算部門、工程部門預(yù)測單位建安成本/配套支出/裝修支出？？
十三、如何配合銷售部門確定預(yù)期銷售價格？
【案例】南京建華房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品住宅總建筑面積20000平方米，其中地下室建筑面積2000平方米，地下車庫面積3000平方米，建造成本4000元/建筑面積平方米，地下室定價2000元/平方米，地下車庫為促銷全部贈送。問：最低售價該是多少？
十四、土地增值稅與普通住宅定價的關(guān)系及如何回避無效價格區(qū)間
十五、房地產(chǎn)開發(fā)成本對象應(yīng)核算的具體內(nèi)容包括什么？各成本項目應(yīng)該具體核算哪些內(nèi)容？
十六、如何預(yù)測算土地增值稅？
十七、如何知道項目利潤是多少？
十八、如何做好項目合同管理與結(jié)算？
總結(jié)：房地產(chǎn)計稅成本的核算的八步程序
第四講房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售如何會計和稅務(wù)處理
一、商品房銷售流程——前期策劃與營銷——取得預(yù)售許可證后開盤預(yù)售——簽訂銷售合同與收款——商品房交付——通知業(yè)主辦理入住手續(xù)——確認身份——現(xiàn)場驗房并交鑰匙——辦理房屋權(quán)屬登記及房產(chǎn)證
二、房地產(chǎn)（稅法)確認收入的條件
國稅發(fā)〔2009〕31號第六條規(guī)定:企業(yè)通過正式簽訂“房地產(chǎn)銷售合同”或“房地產(chǎn)預(yù)售合同”所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，
三、房地產(chǎn)收入類別劃分
涉及的會計科目
1、未完工開發(fā)產(chǎn)品——預(yù)售——預(yù)收賬款（會計）——銷售收入（稅法）——會計稅法差異
2、完工開發(fā)產(chǎn)品——現(xiàn)售——收入處理一致——但是所得稅處理由于計稅成本要結(jié)算——形成差異
3、視同銷售收入——會計未確認
4、預(yù)租和租金收入——會計稅法確認不一致——形成差異
四、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的核算
五、完工開發(fā)產(chǎn)品收入的核算
【案例】方欣房地產(chǎn)公司2011年度完工交付B項目預(yù)收收入10 000萬元，其中上年收入4 000萬元；完工未交付C項目預(yù)收收入6 500萬元，其中上年收入2 500萬元；在建D項目預(yù)收收入3 500萬元。2011年12月，TS房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)B項目銷售收入10 000萬元，銷售成本7 500萬元,C項目已知實際計稅成本為4 550萬元。該企業(yè)各項目預(yù)計計稅毛利率均為15%，稅金暫只計算營業(yè)稅，不考慮期間費用，如何計算應(yīng)納企業(yè)所得稅？
六、視同銷售收入
【案例】2008年9月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將一套公允價值為160萬元、成本為120萬元的商品房對外投資與人合伙成立一家快捷酒店，企業(yè)賬務(wù)處理：
借：長期投資—股權(quán)投資 120萬
貸：開發(fā)產(chǎn)品 120萬
該企業(yè)的投資業(yè)務(wù)在稅務(wù)上應(yīng)如何進行處理？
四、預(yù)租及租金收入
（一）預(yù)售收入納所得稅么？預(yù)租收入納所得稅么？
（二）預(yù)租收入是否繳納營業(yè)稅？
問題：跨年度收取租金所得稅如何確認？某企業(yè)2010年5月租賃房屋給B企業(yè)，租賃期3年（2010年7月—2013年6月），每年租金100萬元，分別于2010年7月，2011年7月，2012年7月分三年收取。問該企業(yè)分三年逐年收取租金，是否可按國稅函[2010]79號規(guī)定操作？如果企業(yè)在2010年7月一次性收取2010年7月至2011年6月的租金100萬，問：2010年當(dāng)年度租金收入該確認50萬還是100萬？
五、銷售開發(fā)產(chǎn)品贈送空調(diào)汽車如何會計和稅務(wù)處理？
（一）賣房贈空調(diào)交增值稅嗎？
（二）賣房贈空調(diào)交營業(yè)稅嗎？
（三）賣房贈空調(diào)所得稅視同銷售嗎？
（四）賣房贈空調(diào)要繳納個人所得稅嗎？
（五）賣房贈空調(diào)土地增值稅可否扣除？
第五部分土地增值稅清算稅企爭議在哪里？
思考：央視先發(fā)聲亂了誰的眼？
您有哪些疑問呢？賬面應(yīng)交未交一定屬于欠繳稅款嗎？
會計應(yīng)該怎樣處理？
為什么央視會犯這樣錯誤？
土增清算會修改規(guī)則嗎？
土增清算反避稅成為可能！
一、賬面無成本，土地增值稅清算怎么辦？
二、舊房轉(zhuǎn)讓如何確定評估扣除？
三、有購房發(fā)票還要評估嗎？
四、舊房轉(zhuǎn)讓可以核定征收嗎？
六、年終結(jié)賬土地增值稅如何結(jié)轉(zhuǎn)？
七、土地增值稅清算單位和產(chǎn)品類型的確認問題？
（一）土地增值稅清算單位怎么確定？誰是有關(guān)部門？
（二）土地增值稅清算分兩類還是分三類還是分四類？
（三）地下室和車位（車庫）歸屬于住宅還是其他商品房？
（四）分期開發(fā)的項目能否合并進行土地增值稅清算？
（五）普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計算土地增值稅？
（六）分開還是合并清算的經(jīng)典問答
（七）普通住宅與其他產(chǎn)品類型如何分攤開發(fā)成本？
（八）按建筑面積分攤成本無法避免商業(yè)增值率高怎么辦？
【案例】陽光房地產(chǎn)公司開發(fā)項目土地面積100000平方米，建筑面積270000平方米，產(chǎn)品類型可劃分為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他開發(fā)產(chǎn)品類型三類，銷售收入257600萬元，取得土地使用權(quán)所支付的成本84000萬元，開發(fā)成本59400萬元，項目已經(jīng)銷售完畢，應(yīng)清算繳納多少土地增值稅？有多少結(jié)果？
八、借款費用土地增值稅扣除如何確定優(yōu)化方式？有金融機構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除？
第六部分企業(yè)所得稅匯算清繳及參會企業(yè)互動交流
《房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)各環(huán)節(jié)納稅實務(wù)與風(fēng)險防范》所屬分類
財務(wù)稅務(wù)
《房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)各環(huán)節(jié)納稅實務(wù)與風(fēng)險防范》所屬專題
企業(yè)風(fēng)險防范與管控、
房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)、
項目經(jīng)理培訓(xùn)、
風(fēng)險管理、
房地產(chǎn)企業(yè)會計稅務(wù)培訓(xùn)、
房地產(chǎn)企業(yè)項目管理、
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理、
Project項目管理、
房地產(chǎn)人力資源、
風(fēng)險防范與管理培訓(xùn)、
《房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)各環(huán)節(jié)納稅實務(wù)與風(fēng)險防范》內(nèi)訓(xùn)服務(wù)流程
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