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房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算深度解析及實戰(zhàn)案例精講 下載課程WORD文檔
添加時間:2014-09-28      修改時間: 2014-09-30      課程編號:100267625
《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算深度解析及實戰(zhàn)案例精講》課程詳情
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課程背景
2013年召開的十八屆三中全會確定了充分市場化的政策基調(diào),在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi),這樣的政策基調(diào)將表現(xiàn)為政策制定更加靈活而有針對性。以往如“一線城市發(fā)燒,全國打針吃藥”的政策舉措將一去不復(fù)返。這對于房地產(chǎn)市場是利好消息,但是房地產(chǎn)財稅方面還有另外一種聲音我們不能忽視。

2013年6月20日,《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》(稅總發(fā)〔2013〕67號)橫空出世,要求各地著力抓好土地增值稅清算,要使清算申報做到全覆蓋、無死角,要求不得擅自擴大核定征收的范圍,要求對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理。

2013年11月17日和24日,央視連續(xù)兩次每周質(zhì)量報告波及土地增值稅清算問題,包括數(shù)家一流地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的欠稅榜顯示8年間房地產(chǎn)企業(yè)欠稅達3.8萬億以上!一時各種媒體紛紛爆棚,盡管很快硝煙四散,但另外一種要修改土地增值稅清算規(guī)則的呼聲又起。

因此,年終歲首,我們不得不深思——2014年房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算何去何從?如何用足用好現(xiàn)有清算政策?

為此,特舉辦本次房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專題課程,結(jié)合國家稅務(wù)總局土地增值稅清算最新實際疑難政策掌握口徑,進行理論升華,深度解析,幫助廣大房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員掌握亟需惡補的清算財稅最新實戰(zhàn)一線技巧,全面解決當(dāng)前清算工作中遇到的困惑!

本次講座和以往培訓(xùn)機構(gòu)的類似主題最大區(qū)別:講稅務(wù)局官員所不能講出口的,講國內(nèi)一線培訓(xùn)專家所無暇切身體悟的清算實戰(zhàn)操作技巧,不是憑空臆想,不是純粹的理論說教,而是身臨其境、庖丁解牛般的實戰(zhàn)案例演示!
 
課程對象
 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)/稅務(wù)總監(jiān)、財務(wù)/稅務(wù)經(jīng)理、主管會計、成本會計


課程大綱
 前言
 土地增值稅清算稅企爭議知多少?3.8萬億元欠稅怎么算出來的?
 清算土地增值稅是拉不緊的“橡皮筋”?
 市場調(diào)控下預(yù)征率及核定征收率未來發(fā)展態(tài)勢如何?
(1)問君能有幾多愁?恰似被念緊箍咒——稅總發(fā)〔2013〕67號透出什么信息?
(2)一葉落知天下秋——評析鄂地稅發(fā)〔2013〕44號
 十八屆后打造怎樣的財稅體系?2014年房地產(chǎn)市場展望怎樣?

 第一部分 舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅怎么計算?
 賬面無成本,土地增值稅清算怎么辦?
 舊房轉(zhuǎn)讓如何確定評估扣除?
 有購房發(fā)票還要評估嗎?
 舊房轉(zhuǎn)讓可以核定征收嗎?

 第二部分 土地增值稅清算如何準(zhǔn)備?如何確定清算單位和清算對象?
 做好預(yù)清算應(yīng)準(zhǔn)備哪些資料?
 土地增值稅清算單位和產(chǎn)品類型的確認(rèn)問題?
(1)土地增值稅清算單位怎么確定?誰是有關(guān)部門?
(2)土地增值稅清算分兩類還是分三類還是分四類?
(3)地下室和車位(車庫)歸屬于住宅還是其他商品房?
(4)分期開發(fā)的項目能否合并進行土地增值稅清算?
(5)普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計算土地增值稅?
(6)分開還是合并清算的經(jīng)典問答
(7)普通住宅與其他產(chǎn)品類型如何分?jǐn)傞_發(fā)成本?按什么標(biāo)準(zhǔn)分配?
(8)按建筑面積分?jǐn)偝杀緹o法避免商業(yè)增值率高怎么辦?
(9)以商業(yè)、工業(yè)、寫字樓立項,但以住宅形式出售的商住樓該如何清算?
 土地增值稅征稅對象有哪些問題要注意?
(1)小產(chǎn)權(quán)房征收土地增值稅嗎?
(2)房屋長期出租是否征收土地增值稅?
(3)未辦理過戶手續(xù)是否征收土地增值稅?
【案例】石家莊中正房地產(chǎn)公司向張某支付土地款1000萬元,但是張某自己沒有土地證,張某幫助企業(yè)向國家支付了800萬元土地出讓金后企業(yè)取得土地證。

問:張某交不交土地增值稅?房地產(chǎn)公司支付給張某1000萬怎么入賬?
(4)車位車庫使用權(quán)是否征收土地增值稅?

 第三部分 土地增值稅清算收入如何確定?
 土地增值稅收入如何確定?

 第四部分 土地增值稅清算取得土地使用權(quán)金額何確定?
 土地作為扣除項目成本如何確定?
 置換土地如何確定計稅基礎(chǔ)?
 暗箱操作取得土地遲早要還的!
 拆遷補償費屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎?
 毛地出讓—先拿地后拆遷怎么清算?
 土地出讓合同顯示為取得凈地,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所支付的拆遷補償費可否作為開發(fā)成本扣除?
 怎么理解納稅人投資政府土地改造項目不交營業(yè)稅土地增值稅政策?
 購置土地環(huán)節(jié)支付的“招標(biāo)、拍賣、掛牌”傭金和購地環(huán)節(jié)支付的中介公司(個人)介紹費是否可以作為開發(fā)成本扣除?

 以土地投資如何會計和稅務(wù)處理?
 土地閑置費企業(yè)所得稅和土地增值稅處理有何區(qū)別?

 第五部分 土地增值稅清算扣除項目金額(成本)如何確定?
 車位車庫等要不要分?jǐn)偼恋爻杀荆?br /> 項目規(guī)劃外所承建設(shè)施的支出可否在土地增值稅清算時進行扣除?
 房地產(chǎn)開發(fā)都可以加計扣除嗎?
(1)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進入施工階段的在建工程,可否差額納稅?
(2)購買在建工程再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅?
(3)購買半拉子工程開發(fā)形成產(chǎn)品再轉(zhuǎn)讓如何納稅?
 建安成本可隨意虛增嗎?
 會所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本?
 裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項目?
 售樓部費用可否作為土地增值稅扣除項目?
 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除??
 工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量,這些應(yīng)付賬款可否計入開發(fā)成本?
 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除?房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付賬款可否計入土地增值稅的開發(fā)成本扣除?

 捐贈、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項目?

 第六部分 土地增值稅清算開發(fā)費用如何扣除?
 土地增值稅清算開發(fā)費用如何扣除?
 委托貸款利息支出屬于能提供金融機構(gòu)證明嗎?
 房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問費是否可以據(jù)實作為土地增值稅清算扣除項目?
 房地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下,房地產(chǎn)開發(fā)費用是按照扣除項目前兩項的5%計算還是按照扣除項目前兩項的10%計算?

 第七部分 土地增值稅清算可否二次清算?
 清算后再銷售房產(chǎn)稅率如何確定?
 土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補確認(rèn)為土地增值稅扣除項目?
(1)清算后取得發(fā)票咋辦? (2)清算后又賣房咋辦?

 第八部分 土地增值稅清算特殊事項處理
 土地增值稅清算后項目虧損怎么辦?
 土地增值稅與普通住宅定價的關(guān)系及如何回避無效價格區(qū)間
 合作建房分房后銷售如何計算土地增值稅?
(1)合作開發(fā)應(yīng)具備什么必要條件?
(2)合作開發(fā)稅務(wù)如何處理?
(3)合作開發(fā)主體如何確定?
(4)合作建房分房后銷售如何征稅?
(5)偽合作開發(fā)形式有哪些?
【案例】一家投資公司A,與另一家公司B簽訂共建一大廈協(xié)議書,B公司有劃撥土地一塊,A公司負(fù)責(zé)提供建設(shè)資金3億元,大廈以B公司名義立項,建成后產(chǎn)權(quán)B公司所有,A公司獲得總建筑面積的70%的30年經(jīng)營權(quán)。對于合作共建雙方納稅性質(zhì)該如何認(rèn)定?

 政府返還款可有納稅籌劃空間?
 車庫車位地方政策有何不同?
 墊資開發(fā)與融資成本稅負(fù)比較
 收購目標(biāo)公司間接取得土地稅收有何問題?房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓該不該征收土地增值稅?
 合并方式取得土地如何納稅處理?
 分立方式取得土地稅收問題分析
 土地增值稅清算審核常見違法現(xiàn)象
 實務(wù)案例分析

 第九部分 企業(yè)所得稅匯算清繳及參會企業(yè)互動交流


《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算深度解析及實戰(zhàn)案例精講》所屬分類
財務(wù)稅務(wù)

《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算深度解析及實戰(zhàn)案例精講》所屬專題
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《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算深度解析及實戰(zhàn)案例精講》授課培訓(xùn)師簡介
樊老師
中國稅務(wù)報、國家稅務(wù)總局網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)學(xué)院講師,東奧會計在線講師,中國注冊稅務(wù)師、天和經(jīng)濟研究所專家委員會委員、曾任某上市房地產(chǎn)公司(HK02118)總會計師、多家房地產(chǎn)稅務(wù)顧問、房地產(chǎn)納稅籌劃專家、先后在《中國稅務(wù)報》、《海峽財經(jīng)導(dǎo)報》、《中國房地產(chǎn)》、《現(xiàn)代服務(wù)業(yè)》發(fā)表大量財稅論文、編著《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實務(wù)與風(fēng)險防范》、《稅收優(yōu)惠最優(yōu)方案設(shè)計與點評》等。
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