《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算深度解析及實戰(zhàn)案例精講》課程大綱
在2013年歲末央視連續(xù)炮轟土地增值稅征管不到位、大批房企“欠繳”土地增值稅之后，在國家稅務(wù)總局要求下，加強土地增值稅征管已經(jīng)成為2014年各地方稅務(wù)機關(guān)工作重點之一。為此，各省市紛紛出臺了加強土地增值稅清算管理的若干政策，清算口徑趨向嚴厲。并且國家稅務(wù)總局將建筑、房地產(chǎn)業(yè)納入2014年指令性檢查項目范圍，在專項檢查工作方案中也強調(diào)了土地增值稅的檢查。這一切都在預(yù)示著新一輪清算高潮即將來襲。面對史上最嚴厲的土地增值稅征管，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的您做好戰(zhàn)斗準備了嗎？
我們特舉辦“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算深度解析及實戰(zhàn)案例精講”專題講座，本講座以國家稅務(wù)總局及各地2014年土地增值稅清算最新政策為基礎(chǔ)，進行理論升華，深度剖析，以庖丁解牛般的實戰(zhàn)演示！用最短的時間，讓我們房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員掌握土地增值稅清算實戰(zhàn)技巧，全面控制其中的風險，并有效開展納稅籌劃，為企業(yè)爭取最大化的利益！
 
【參加對象】本課程適用房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)/稅務(wù)總監(jiān)、財務(wù)/稅務(wù)經(jīng)理、主管會計、成本會計
 
前言
一、土地增值稅清算稅企爭議知多少？3.8萬億元欠稅怎么算出來的？
二、清算土地增值稅是拉不緊的“橡皮筋”？
三、市場調(diào)控下預(yù)征率及核定征收率未來發(fā)展態(tài)勢如何？
1. 問君能有幾多愁？恰似被念緊箍咒——稅總發(fā)〔2013〕67號透出什么信息？
2. 一葉落知天下秋——評析鄂地稅發(fā)〔2013〕44號
四、十八屆后打造怎樣的財稅體系？2014年房地產(chǎn)市場展望怎樣？

第一部分 舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅怎么計算？
五、賬面無成本，土地增值稅清算怎么辦？
六、舊房轉(zhuǎn)讓如何確定評估扣除？
七、有購房發(fā)票還要評估嗎？
八、舊房轉(zhuǎn)讓可以核定征收嗎？

第二部分 土地增值稅清算如何準備？如何確定清算單位和清算對象？
九、做好預(yù)清算應(yīng)準備哪些資料？
十、土地增值稅清算單位和產(chǎn)品類型的確認問題？
（一）土地增值稅清算單位怎么確定？誰是有關(guān)部門？
（二）土地增值稅清算分兩類還是分三類還是分四類？
（三）地下室和車位（車庫）歸屬于住宅還是其他商品房？
（四）分期開發(fā)的項目能否合并進行土地增值稅清算？
（五）普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計算土地增值稅？
（六）分開還是合并清算的經(jīng)典問答
（七）普通住宅與其他產(chǎn)品類型如何分攤開發(fā)成本？按什么標準分配？
（八）按建筑面積分攤成本無法避免商業(yè)增值率高怎么辦？
（九）以商業(yè)、工業(yè)、寫字樓立項，但以住宅形式出售的商住樓該如何清算？
十一、土地增值稅征稅對象有哪些問題要注意？
（一）小產(chǎn)權(quán)房征收土地增值稅嗎？
（二）房屋長期出租是否征收土地增值稅？
（三）未辦理過戶手續(xù)是否征收土地增值稅？
【案例】石家莊中正房地產(chǎn)公司向張某支付土地款1000萬元，但是張某自己沒有土地證，張某幫助企業(yè)向國家支付了800萬元土地出讓金后企業(yè)取得土地證。
問：張某交不交土地增值稅？房地產(chǎn)公司支付給張某1000萬怎么入賬？
（四）車位車庫使用權(quán)是否征收土地增值稅？

第三部分土地增值稅清算收入如何確定？
十二、土地增值稅收入如何確定？

第四部分土地增值稅清算取得土地使用權(quán)金額何確定？
十三、土地作為扣除項目成本如何確定?
十四、置換土地如何確定計稅基礎(chǔ)？
十五、暗箱操作取得土地遲早要還的！
十六、拆遷補償費屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎？
十七、毛地出讓—先拿地后拆遷怎么清算？
十八、土地出讓合同顯示為取得凈地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所支付的拆遷補償費可否作為開發(fā)成本扣除？
十九、怎么理解納稅人投資政府土地改造項目不交營業(yè)稅土地增值稅政策？
二十、購置土地環(huán)節(jié)支付的“招標、拍賣、掛牌”傭金和購地環(huán)節(jié)支付的中介公司（個人）介紹費是否可以作為開發(fā)成本扣除？
二十一、以土地投資如何會計和稅務(wù)處理？
二十二、土地閑置費企業(yè)所得稅和土地增值稅處理有何區(qū)別？

第五部分土地增值稅清算扣除項目金額（成本）如何確定？
二十三、車位車庫等要不要分攤土地成本？
二十四、項目規(guī)劃外所承建設(shè)施的支出可否在土地增值稅清算時進行扣除？
二十五、房地產(chǎn)開發(fā)都可以加計扣除嗎？
（一）轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進入施工階段的在建工程，可否差額納稅？
（二）購買在建工程再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅？
（三）購買半拉子工程開發(fā)形成產(chǎn)品再轉(zhuǎn)讓如何納稅？
二十六、建安成本可隨意虛增嗎？
二十七、會所、幼兒園、小學符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本？
二十八、裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項目？
二十九、售樓部費用可否作為土地增值稅扣除項目？
三十、土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？？
三十一、工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可否計入開發(fā)成本？
三十二、土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付賬款可否計入土地增值稅的開發(fā)成本扣除？
三十三、捐贈、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項目？

第六部分 土地增值稅清算開發(fā)費用如何扣除？
三十四、土地增值稅清算開發(fā)費用如何扣除？
三十五、委托貸款利息支出屬于能提供金融機構(gòu)證明嗎？
三十六、房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問費是否可以據(jù)實作為土地增值稅清算扣除項目？
三十七、房地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產(chǎn)開發(fā)費用是按照扣除項目前兩項的5%計算還是按照扣除項目前兩項的10%計算？

第七部分 土地增值稅清算可否二次清算？
三十八、清算后再銷售房產(chǎn)稅率如何確定？
三十九、土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補確認為土地增值稅扣除項目？
• 清算后取得發(fā)票咋辦？
• 清算后又賣房咋辦？

第八部分土地增值稅清算特殊事項處理
四十、土地增值稅清算后項目虧損怎么辦？
四十一、土地增值稅與普通住宅定價的關(guān)系及如何回避無效價格區(qū)間
四十二、合作建房分房后銷售如何計算土地增值稅？
（一）合作開發(fā)應(yīng)具備什么必要條件？
（二）合作開發(fā)稅務(wù)如何處理？
（三）合作開發(fā)主體如何確定？
（四）合作建房分房后銷售如何征稅？
（五）偽合作開發(fā)形式有哪些？
【案例】一家投資公司A，與另一家公司B簽訂共建一大廈協(xié)議書，B公司有劃撥土地一塊，A公司負責提供建設(shè)資金3億元，大廈以B公司名義立項，建成后產(chǎn)權(quán)B公司所有，A公司獲得總建筑面積的70%的30年經(jīng)營權(quán)。對于合作共建雙方納稅性質(zhì)該如何認定？
四十三、政府返還款可有納稅籌劃空間？
四十四、車庫車位地方政策有何不同？
四十五、墊資開發(fā)與融資成本稅負比較
四十六、收購目標公司間接取得土地稅收有何問題？房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓該不該征收土地增值稅？
四十七、合并方式取得土地如何納稅處理？
四十八、分立方式取得土地稅收問題分析
四十九、土地增值稅清算審核常見違法現(xiàn)象
五十、實務(wù)案例分析

第九部分企業(yè)所得稅匯算清繳及參會企業(yè)互動交流


《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算深度解析及實戰(zhàn)案例精講》所屬分類
財務(wù)稅務(wù)

《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算深度解析及實戰(zhàn)案例精講》所屬專題
房地產(chǎn)行業(yè)培訓、房地產(chǎn)企業(yè)會計稅務(wù)培訓、房地產(chǎn)企業(yè)項目管理、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理、房地產(chǎn)人力資源、

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